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【MBAChina網(wǎng)訊】“以房養(yǎng)老”的供需雙方都覺得，參與其中是不劃算的。老人擔(dān)心短壽風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司擔(dān)心長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)和房?jī)r(jià)下跌，加上法律、監(jiān)管層面的模糊真空，使得看上去很美的“以房養(yǎng)老”，在人口大國(guó)意外遇冷。

2016年3月31日，國(guó)家發(fā)改委公布《關(guān)于2016年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，提出將推進(jìn)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。

在此兩個(gè)月前，保監(jiān)會(huì)副主席黃洪也公開稱，今年上半年要在四個(gè)試點(diǎn)城市的基礎(chǔ)上，選擇經(jīng)濟(jì)條件較好、房地產(chǎn)市場(chǎng)較為規(guī)范、當(dāng)?shù)卣С值某鞘泻偷貐^(qū)納入試點(diǎn)范圍。

所謂老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，俗稱“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)，就是老年人通過住房反向抵押的方式，從銀行或其他金融機(jī)構(gòu)領(lǐng)取養(yǎng)老費(fèi)，并且可以繼續(xù)保留房屋居住權(quán);老人身故后，保險(xiǎn)公司則獲得抵押房屋處置權(quán)，處置所得優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)用，剩余部分返還給老人的繼承者。

▲看上去很美的“以房養(yǎng)老”，在人口大國(guó)意外遇冷。圖為2016年2月12日，海南萬寧，春節(jié)期間，一位外省的老人正在自家一樓的小院中休息。

“以房養(yǎng)老”發(fā)源于1960年代的美國(guó)，后來推廣至英國(guó)、荷蘭、日本、新加坡、中國(guó)臺(tái)灣等地。時(shí)任中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)董事長(zhǎng)孟曉蘇，自2003年開始在中國(guó)倡導(dǎo)“以房養(yǎng)老”。2014年7月1日，中國(guó)開始在北京、上海、廣州、武漢四個(gè)城市試點(diǎn)。

試點(diǎn)已近兩年，從幸福人壽提供的數(shù)據(jù)來看，全國(guó)僅有58戶、77位老人參與“以房養(yǎng)老”，這在60歲人口已達(dá)到2.16億(截至2015年)的人口大國(guó)，可謂滄海一粟。

不僅是參保對(duì)象熱情不高，另一端的保險(xiǎn)公司，對(duì)“以房養(yǎng)老”也并不熱心。到目前為止，參與該試點(diǎn)的保險(xiǎn)公司中，僅有孟曉蘇出任董事長(zhǎng)的幸福人壽一家推出了相關(guān)產(chǎn)品。

對(duì)于一個(gè)在海外已成熟，政府也力推的保險(xiǎn)產(chǎn)品，為何參保對(duì)象和保險(xiǎn)公司雙方都不感興趣?

1、蹉跎十年

“保險(xiǎn)公司擔(dān)心土地70年產(chǎn)權(quán)到期，擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌，最后不了了之。”

2003年3月，孟曉蘇向國(guó)務(wù)院提交了一份名為“建立反向抵押*的壽險(xiǎn)服務(wù)”建議。孟曉蘇認(rèn)為，中國(guó)已經(jīng)退休的老人長(zhǎng)期實(shí)行的是低工資制度，根本存不了多少錢。另外，中國(guó)老人歷史上缺保險(xiǎn)，也很少人買過商業(yè)保險(xiǎn)，只有國(guó)家給的基本養(yǎng)老金。

與此同時(shí)，經(jīng)過1998年實(shí)施的“房改”后，城市干部職工基本都有了房產(chǎn)，且也已經(jīng)增值到幾十萬、上百萬一套，“拿它反向抵押做以房養(yǎng)老，可以補(bǔ)充養(yǎng)老金不足。”孟曉蘇說。

2003年8月，保監(jiān)會(huì)和建設(shè)部將共同會(huì)簽的《關(guān)于開辦“反向抵押*”有關(guān)問題的報(bào)告》上報(bào)到了國(guó)務(wù)院，準(zhǔn)備開始實(shí)施。

在接下來討論的過程中，據(jù)孟曉蘇介紹，有保險(xiǎn)公司提出房產(chǎn)價(jià)值如何計(jì)算，房屋產(chǎn)權(quán)如何確定，人的壽命有多長(zhǎng)，老人的傳統(tǒng)觀念等各種問題，“保險(xiǎn)公司擔(dān)心土地70年產(chǎn)權(quán)到期，擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌，討論了半年，最后不了了之?！?/span>

之后十年間，曾有許多機(jī)構(gòu)做過類似嘗試，但推行并不順利。

2005年4月，南京市湯山“溫泉留園”老年公寓曾推出“以房換養(yǎng)”業(yè)務(wù)，即老人將其房產(chǎn)抵押給養(yǎng)老院，免費(fèi)入住老年公寓，待老人去世，房產(chǎn)權(quán)即歸養(yǎng)老院所有，該方案被稱為“以房養(yǎng)老南京模式”。但推行一年無人問津，最后該模式中止。

2007年5月，上海市公積金管理中心推出“以房自助養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。當(dāng)年10月，北京壽山福海養(yǎng)老服務(wù)中心也推出“養(yǎng)老房屋銀行”業(yè)務(wù)，但都沒有得到市場(chǎng)認(rèn)可。

多年倡導(dǎo)“以房養(yǎng)老”的孟曉蘇感覺曲高和寡，決定自己帶頭做。2007年11月，幸福人壽成立，他出任董事長(zhǎng)。

這一年，物權(quán)法出臺(tái)，對(duì)于老百姓擔(dān)心的住房用地使用權(quán)期限問題，明確規(guī)定“到期后自動(dòng)續(xù)期”。不過，時(shí)至今日，仍有不少老人會(huì)擔(dān)心抵押的房屋需有償續(xù)期問題。

不光是老百姓有擔(dān)心，保險(xiǎn)公司也心里沒底。孟曉蘇回憶，在2008年的一次保險(xiǎn)業(yè)工作會(huì)議上，他曾問其他保險(xiǎn)公司老總，“十年房?jī)r(jià)漲了10倍，現(xiàn)在搞‘以房養(yǎng)老’你們做不做?”結(jié)果有一位老總說，“我們擔(dān)心明年下跌?！?/span>

與保險(xiǎn)公司的謹(jǐn)慎相比，銀行相對(duì)積極。2011年10月，中信銀行開辦“養(yǎng)老按揭”*業(yè)務(wù)，但因?yàn)檫@種“倒按揭”和*年限相掛鉤，又需以第二套房進(jìn)行抵押，所以在多地交易量為零，不得不停止。

此后，“以房養(yǎng)老”問津者寥寥。

直到2013年9月13日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》出臺(tái)，“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)從中央層面正式確定下來。

“當(dāng)時(shí)失獨(dú)老人的悲劇越來越多，大家看到反向抵押以房養(yǎng)老，或許可以解決一部分老人養(yǎng)老的問題?！泵蠒蕴K說。

次年6月，保監(jiān)會(huì)公布《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，正式確定在北京、上海、廣州、武漢四地開始為期兩年的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)。

2、小眾產(chǎn)品之“小”

目前只有保監(jiān)會(huì)的一份部門規(guī)范性文件來規(guī)范市場(chǎng)，法律效力比較低，也沒有出臺(tái)相應(yīng)的稅收及補(bǔ)償政策，沒有明確的主管部門。

“以房養(yǎng)老”從2014年7月1日開始正式試點(diǎn)。保監(jiān)會(huì)文件規(guī)定，有條件參與試點(diǎn)的保險(xiǎn)公司有幸福人壽、中國(guó)平安、新華保險(xiǎn)、泰康人壽、合眾人壽等少數(shù)幾家。最終，真正推出“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品的，卻只有幸福人壽一家。

2015年3月25日，幸福人壽首款“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品獲批上市。4月10日，在北京、上海和武漢同時(shí)簽署了第一單。截至今年3月31日，四地共計(jì)58戶、77位老人參與以房養(yǎng)老。這77位老人每月從幸福人壽拿到的養(yǎng)老金從3000到1萬多不等，月領(lǐng)金額最高的一位上海老人，每月可領(lǐng)1.9萬元。

在幸福人壽的產(chǎn)品定位中，“以房養(yǎng)老”主要是針對(duì)無子女老人和失獨(dú)老人。目前，幸福人壽北京投保的老人中，有子女和無子女的大約各占一半。

幸福人壽廣東分公司以房養(yǎng)老項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人王甦對(duì)記者說，現(xiàn)在在廣州，已經(jīng)簽約投保的有23戶，走完所有流程的有11戶。

采訪當(dāng)天，王甦坐在辦公室中，采訪間隙接到一位家住海珠區(qū)老太太的電話，女兒常在國(guó)外，她也打算把自己的房子抵押。王甦說，像這樣的電話，每天都會(huì)有，但真正能做這個(gè)產(chǎn)品的房產(chǎn)并不多。

比如房屋產(chǎn)權(quán)不清晰，使很多愿意入保的老人無法參保。去年一位美籍華人拿著一份武漢的報(bào)紙來找幸福人壽廣州的試點(diǎn)公司，“但是他抵押的房子產(chǎn)權(quán)不清晰，所以我們就放棄了?！蓖醍d說。

即便能夠參保，有很多老人也需要補(bǔ)齊很多證明，諸如丟失的結(jié)婚證、離異證明等材料，往往一個(gè)流程走下來都要兩個(gè)月左右。

王甦認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”這種保險(xiǎn)產(chǎn)品不可能出現(xiàn)井噴式的增長(zhǎng)，因?yàn)椤袄先说臐撛谛枨笫莻€(gè)慢慢發(fā)酵的過程，一開始大家肯定不會(huì)馬上接受”。

而在孟曉蘇看來，58戶、77位老人參保，這個(gè)數(shù)字已遠(yuǎn)超出他的預(yù)計(jì)，“我最初認(rèn)為能有20戶就算成功了?！?/span>

從國(guó)際上看，“以房養(yǎng)老”也算是一個(gè)小眾業(yè)務(wù)。英國(guó)2012年新發(fā)放反向按揭1.75萬單，占同期65歲以上老人比例不足0.2%。而保監(jiān)會(huì)副主席黃洪在今年1月底的試點(diǎn)工作座談會(huì)上介紹，即使在開展比較早、比較成功的美國(guó)，在有條件參與的老年家庭中，也只有約3%的參與比例。

臺(tái)灣政治大學(xué)風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)學(xué)系副教授彭金隆曾經(jīng)舉過美國(guó)的例子，他們實(shí)施初期也成效不佳，主要是因?yàn)槔先似骄鶋勖L(zhǎng)，銀行擔(dān)心必須支付的生活費(fèi)超過房產(chǎn)抵押的價(jià)值，不愿加入;直到后來政府介入，支付超過*額度的生活費(fèi)，接受度才提高。

除此之外，政府角色的缺位，是國(guó)內(nèi)“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)發(fā)育慢的一個(gè)重要因素。

在美國(guó)，不僅有相關(guān)法律，還有政府保護(hù)機(jī)構(gòu)“金融消費(fèi)者保護(hù)局”(CFPB)，對(duì)全國(guó)參與住房反向抵押的投資者權(quán)益進(jìn)行保護(hù)。

而中國(guó)目前只有保監(jiān)會(huì)的一份部門規(guī)范性文件來規(guī)范市場(chǎng)，法律效力比較低，一旦出現(xiàn)糾紛，這個(gè)文件到底能不能為投保人提供保護(hù)，是未知數(shù)。另一方面，政府也沒有出臺(tái)相應(yīng)的稅收及補(bǔ)償政策，沒有明確的主管部門。

平安證券曾經(jīng)針對(duì)“以房養(yǎng)老”發(fā)布研報(bào)稱，反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是一種純粹的商業(yè)養(yǎng)老模式，或者更加確切地說是一種融資模式，不是解決中國(guó)養(yǎng)老問題的主要方式。

3、各自的盤算

“我國(guó)的遺產(chǎn)分配的法律界限非常含糊，要?jiǎng)舆@塊大蛋糕，道德方面的風(fēng)險(xiǎn)比其他方面都大?！?/span>

有意思的是，在這個(gè)市場(chǎng)上，“以房養(yǎng)老”的供需雙方都覺得，參與其中是不劃算的。

2012年，華東師范大學(xué)曾對(duì)上海靜安區(qū)、普陀區(qū)、寶山區(qū)9個(gè)街道(鎮(zhèn))約1400戶50歲以上中老年家庭進(jìn)行問卷調(diào)查，結(jié)果不愿意參加“以房養(yǎng)老”的比例高達(dá)80.3%，無子女老人群體中則有55.3%不愿意參加。

曾經(jīng)在泰康人壽做養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的一位人士經(jīng)常與老齡客戶交流，他認(rèn)為，從短期來看，“以房養(yǎng)老”對(duì)老百姓來說不合適。

比如，對(duì)于年齡大的老人，幾年之內(nèi)若不幸去世，房子就歸保險(xiǎn)公司處理了，“老人的考慮其實(shí)很簡(jiǎn)單，保險(xiǎn)公司能給他們多少錢呢?幾萬幾十萬了不得了，那一套房子可能就值幾百萬?！彼f，“我身邊接觸的這些老年客戶，還沒有人買過這個(gè)產(chǎn)品。”

記者采訪的數(shù)位保險(xiǎn)公司人士則表示，公司不愿跟進(jìn)“以房養(yǎng)老”，主要的擔(dān)心是產(chǎn)品的法律風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)平安一位人士告訴記者，“以房養(yǎng)老”理論上適合孤寡老人群體，但中國(guó)與國(guó)外的情形不同在于，國(guó)外的房產(chǎn)都是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，中國(guó)則是有一定使用年限的土地使用權(quán)。過去的房改房、城中村改造過程中，很多老房子的產(chǎn)權(quán)不明晰、有爭(zhēng)議。

“保險(xiǎn)公司去評(píng)估一套房子，往往會(huì)出現(xiàn)很多問題，比如房子的處置權(quán)在誰手里，這里面肯定會(huì)有一些瑕疵，這也是為什么大部分保險(xiǎn)公司沒有輕易去做這個(gè)產(chǎn)品?！彼f。

其次，國(guó)外有遺產(chǎn)稅，為合理避稅，老人會(huì)傾向于抵押變現(xiàn)房產(chǎn)。而我國(guó)沒有遺產(chǎn)稅，老人的房產(chǎn)都是一大筆遺產(chǎn)，抵押房產(chǎn)往往涉及敏感的遺產(chǎn)分配問題。而我國(guó)的繼承法對(duì)遺產(chǎn)繼承規(guī)定得非常含糊，新婚姻法出來后，又加上了非婚生子女同樣享受遺產(chǎn)繼承，另外還有物權(quán)法。這種情況下，老人身故后的房產(chǎn)分割，是按照合同約定，還是按照遺產(chǎn)繼承，很容易產(chǎn)生爭(zhēng)議。

“我國(guó)的遺產(chǎn)分配的法律界限非常含糊，要?jiǎng)舆@塊大蛋糕，道德方面的風(fēng)險(xiǎn)比其他方面都大?！鄙鲜鋈耸空f，“這種產(chǎn)品在現(xiàn)階段非常不現(xiàn)實(shí)，誰敢吃第一個(gè)螃蟹?現(xiàn)在不能吃?！?/span>

保險(xiǎn)公司的另一個(gè)擔(dān)心，在于房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

“‘以房養(yǎng)老’是一個(gè)長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的產(chǎn)品，未來三四線城市的房子肯定是要貶值的，保險(xiǎn)公司考慮的問題是，未來能不能賣得掉房子?！敝袊?guó)人民大學(xué)人力資源開發(fā)研究中心客座研究員孫博對(duì)記者說。

長(zhǎng)期關(guān)注養(yǎng)老問題的中國(guó)政法大學(xué)法和經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心教授胡繼曄最近在一個(gè)保險(xiǎn)行業(yè)會(huì)議上跟幾位保險(xiǎn)公司人士聊起“以房養(yǎng)老”，“他們認(rèn)為，目前老人的需求量不大，而要做一個(gè)保險(xiǎn)產(chǎn)品開發(fā)是很費(fèi)勁的，需要前期調(diào)研、精算，花很大的成本。如果做了半天是個(gè)無用功，那干嘛要做?”

另一個(gè)重要的因素是，保險(xiǎn)公司無法控制未來的風(fēng)險(xiǎn)?！氨热缯f，萬一這個(gè)老人活到一百多歲，房子的價(jià)值不夠保險(xiǎn)公司付出的成本，也就是所謂‘長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)’，這是保險(xiǎn)公司很難控制的?！焙^曄說。

但在幸福人壽的精算師王興科看來，這并非沒有解決辦法，“設(shè)置一個(gè)延期年金，就是為了防范長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)?！备鶕?jù)幸福人壽的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，每位參保的老人需要交納延期年金保費(fèi)，并累積用于特定期限后的養(yǎng)老保險(xiǎn)金支付。

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