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為了打通置換鏈條，激活房地產(chǎn)市場，全國多地開啟新一輪商品房以舊換新的工作。

4月20日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于組織開展首批商品住房“以舊換新”工作的通知》(以下簡稱《通知》)。

根據(jù)政策，本次活動參與主體包含兩類：有舊房出售、新房購置需求的居民個人，以及具備相關(guān)資質(zhì)的房企。參與置換舊房需滿足限定條件，即位于房企收購范圍、2000年1月1日后竣工的成套商品住宅，且房屋產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)證齊全，僅存在銀行按揭抵押，無其他權(quán)利負(fù)擔(dān)。

在佛山之前，深圳南山也推出以舊換新消費(fèi)券，最高5萬元助力改善家庭安家南山，補(bǔ)貼對象為在深圳全市賣二手房、買南山新房的置換客戶。上海市首例“住房收購置換”項(xiàng)目也在今年3月31日落地，居民施先生作為首例申請人，分別與靜安區(qū)保障房公司簽訂存量房收購合同，與新建商品房項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)簽訂買賣合同。

從各地商品房以舊換新的操作細(xì)則來看，各地政策力度和側(cè)重點(diǎn)各有不同，但核心落腳點(diǎn)趨于一致：通過盤活原有資產(chǎn)，帶動新增需求的入市，從而達(dá)到活躍市場交易、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的目的。隨著以舊換新鏈條被打通，市場也逐漸進(jìn)入良性循環(huán)通道。

適配不同置換需求

佛山此次推出以舊換新，主要的操作模式是由房企直接代賣或收購舊房用于換購新房，并輔以多種優(yōu)惠政策。

《通知》明確，滿足特定企業(yè)收購范圍的2000年后建的舊房可由房企代賣或直接收購，用來換購新房，并享90天無責(zé)退定金、公積金額度上浮20%、個稅退稅等優(yōu)惠。根據(jù)《通知》，此次參與的共有22個項(xiàng)目，以佛山當(dāng)?shù)厥袑俸蛥^(qū)屬國企旗下項(xiàng)目為主。

佛山的以舊換新，是官方提供政策支持，聯(lián)動房企、購房者的創(chuàng)新模式。佛山提供了三種收購模式，分別是委托銷售、收購轉(zhuǎn)售、收購盤活。

三種模式形成梯度化選擇，其中委托銷售適合舊房品質(zhì)較好、市場流動性較高的換房人。收購轉(zhuǎn)售適合希望快速變現(xiàn)的換房人。收購盤活適合舊房條件符合政策要求的換房人。三種模式并行，讓不同類型的換房人都能找到適合自己的路徑。

通過委托銷售的購房者可將舊房委托給房企或合作中介掛牌，并鎖定其新房、繳納定金。協(xié)議設(shè)有不少于90天的“解約保護(hù)期”，期內(nèi)房企優(yōu)先協(xié)助售房。若舊房以理想價格售出，則流程繼續(xù)；否則可無條件解約、收回定金，實(shí)現(xiàn)零風(fēng)險。該模式相當(dāng)于獲得一個附帶銷售渠道和“權(quán)益保護(hù)”的做法，以低成本鎖定新房選擇權(quán)。

選擇收購轉(zhuǎn)售的購房者則是由房企直接協(xié)商收購舊房，房款可直接用于購買該房企或其他指定新房。在這種模式下，房企充當(dāng)“即時買家”和信用中介，提供確定的退出通道與資金過橋。收購盤活模式則由房企收購存量舊房，改造后轉(zhuǎn)為保障性租賃住房或人才房等，豐富政策多元性，擴(kuò)大覆蓋范圍，增強(qiáng)市場靈活性。

佛山以舊換新新政實(shí)施的背景是，佛山市場當(dāng)前已經(jīng)進(jìn)入存量房時期，新增需求仍待激活。通過以舊換新，市場的熱度有望被激活，達(dá)到去庫存的目的。

普睿廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，“去庫存”是過去5年佛山商品住宅市場的重要關(guān)鍵詞，截至2026年一季度末，佛山一手住宅的可售存量為798萬平方米、共64837套，對比2021年的庫存高位分別減少了520萬平方米、48403套，去庫存成果顯著。當(dāng)前，佛山商品住宅市場的去化周期為26.3個月。

肖文曉表示，此次佛山推出以舊換新新政，雖然首批僅覆蓋部分地段和部分樓盤，但仍是非常值得肯定的創(chuàng)新嘗試，同時有望發(fā)揮以點(diǎn)帶面的“活水效應(yīng)”，推動市民以舊換新的熱潮，如果效果良好預(yù)計(jì)接下來還會擴(kuò)大覆蓋范圍。

帶動新增需求入市

佛山是近期實(shí)施以舊換新政策的重點(diǎn)城市之一。在此之前，上海、深圳等地均根據(jù)自身的房地產(chǎn)市場情況，推出了相應(yīng)的以舊換新措施。

今年2月，上海正式啟動二手房收購用作保租房試點(diǎn)，以浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)為試點(diǎn)區(qū)分別開展先行探索。

其中，上海靜安區(qū)“住房收購置換”模式在“政府引導(dǎo)、國企實(shí)施、市場運(yùn)作”的原則下，由區(qū)保障房公司收購居民符合條件的存量舊房，經(jīng)改造后納入保租房體系；同時，居民可獲得“房票憑證”用于置換區(qū)內(nèi)新建商品房，從而實(shí)現(xiàn)“舊房規(guī)范處置、新房順利購置”的閉環(huán)。

目前，深圳并未在全市范圍內(nèi)實(shí)施以舊換新政策，但是部分區(qū)域也開始著手開展以舊換新的工作。

4月18日，深圳南山率先推出深圳首個房產(chǎn)以舊換新消費(fèi)券，最高補(bǔ)貼5萬元/套。消費(fèi)券細(xì)則明確，凡在深圳市范圍內(nèi)出售二手房，并在南山區(qū)購買新建商品房的家庭，不論“賣舊”與“買新”的先后順序，均可按新房建筑面積申領(lǐng)消費(fèi)券，其中，90平方米及以下每套2萬元，90至144平方米每套3萬元，144平方米以上每套5萬元。

此外，南山區(qū)還為換房提供以下權(quán)益，包括：賣房傭金低至1%，置換成本立省超50%；優(yōu)質(zhì)新盤專屬優(yōu)惠，低至85折；工行專屬百萬換房貸，年化利率低至3.0%；新房認(rèn)購40天無憂退定；賣舊房帶押過戶省心辦；水電氣過戶免費(fèi)代辦；置換過渡期租房0傭金等。經(jīng)官方測算，出售800萬元的舊房、購入1500萬元的新房，一賣一買最高可省約40萬元。

一位深圳當(dāng)?shù)胤科笕耸扛嬖V21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，以舊換新能否有效激活購房需求，關(guān)鍵在于能否讓購房者得到實(shí)實(shí)在在的讓利。市場上置換需求本就持續(xù)存在，若能通過以舊換新平穩(wěn)二手房價格、帶動合理需求入市，既能形成新的需求增量，也有助于穩(wěn)定樓市整體預(yù)期，逐步恢復(fù)市場信心?！?/span>

中指研究院則分析稱，對于開發(fā)企業(yè)而言，通過以舊換新政策可以精準(zhǔn)地導(dǎo)流改善型客戶，直接獲得穩(wěn)定的改善型客源，加速房企資金回籠，有效緩解其因市場調(diào)整而不斷增加的資金鏈壓力，并且降低庫存積壓風(fēng)險，經(jīng)營狀況將得到更好的提升。在資金回籠加速后，房企能夠更快地回收現(xiàn)金流，從而有更充足的財(cái)務(wù)空間將資源集中投入到優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開發(fā)中。這一舉措促使房企從過去依賴快速銷售和規(guī)模擴(kuò)張的“高周轉(zhuǎn)”模式，逐步轉(zhuǎn)向注重產(chǎn)品創(chuàng)新、建筑品質(zhì)與用戶體驗(yàn)的“高品質(zhì)”模式。通過優(yōu)化項(xiàng)目選址、提升設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和施工質(zhì)量，房企不僅能增強(qiáng)市場競爭力，還能推動整個房地產(chǎn)行業(yè)向更加綠色、智能和可持續(xù)的方向發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)行業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和長期健康增長。