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1月14日，財政部、稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部三部門聯(lián)合對外發(fā)布《關于延續(xù)實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》（下文簡稱《公告》），明確自2026年1月1日至2027年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

《公告》明確指出，現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額為該房屋轉(zhuǎn)讓的市場成交價格。新購住房為新房的，購房金額為納稅人在住房城鄉(xiāng)建設部門網(wǎng)簽備案的購房合同中注明的成交價格；新購住房為二手房的，購房金額為房屋的成交價格。

《公告》還明確指出，享受該優(yōu)惠政策的納稅人需同時滿足以下條件：

1.納稅人出售和重新購買的住房應在同一城市范圍內(nèi)。同一城市范圍是指同一直轄市、副省級城市、地級市（地區(qū)、州、盟）所轄全部行政區(qū)劃范圍。

2.出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關，應為新購住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一。

此舉旨在支持居民改善住房條件，減輕居民在換房過程中的稅費負擔，釋放居民改善性住房需求。

21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，此次延續(xù)實施支持居民換購住房有關個稅政策，是對2022年9月出臺的個稅退稅優(yōu)惠政策的延續(xù)，且已經(jīng)是對該政策的第二次延續(xù)。

2022年9月30日，財政部和稅務總局聯(lián)合印發(fā)《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，出臺居民換購住房個稅退稅優(yōu)惠政策，當時該政策執(zhí)行周期為2022年10月1日至2023年12月31日。2023年8月，財政部、稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部三部門發(fā)文，延續(xù)實施支持居民換購住房有關個稅政策，該政策執(zhí)行周期為2024年1月1日至2025年12月31日。2026年1月，三部門發(fā)文延續(xù)實施居民換購住房有關個稅政策，政策執(zhí)行周期為2026年1月1日至2027年12月31日。

國家稅務總局曾在2022年9月出臺了《關于支持居民換購住房個人所得稅政策有關征管事項的公告》，并對居民換房個稅退稅的一些重要操作細節(jié)進行解讀，并給出了示范案例。21世紀經(jīng)濟報道記者參照稅務總局2022年的解讀，給出如下示范案例。

首先，納稅人什么時間內(nèi)可以享受退稅政策。

按照最新的《公告》要求，在2026年1月1日至2027年12月31日期間，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

假如，納稅人小周2026年6月出售了一套住房，2027年2月在同一城市重新購買一套住房，由于小周出售和新購住房的時間均在2026年1月1日至2027年12月31日期間，且符合出售自有住房并在1年內(nèi)重新購買住房的納稅人，故符合政策規(guī)定的時間條件。

再者，納稅人退稅金額是怎么計算的。

按照最新的《公告》要求，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

假如，2026年8月，小楊出售了一套住房，轉(zhuǎn)讓金額為240萬元，繳納個人所得稅4萬元。

2027年5月，其在同一城市重新購買了一套住房，新購住房金額為300萬元。假定小楊同時滿足享受換購住房個人所得稅政策的其他條件，由于新購住房金額大于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額，小楊可申請的退稅金額為現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時繳納的個人所得稅4萬元。

若小楊新購住房金額為150萬元，則可申請的退稅金額為2.5萬元（150÷240×4萬元）。（假設以上均為不含增值稅價格）

需要指出的是，個人在出售自有住房時，有些情形是不需要繳納個稅的，因為各個城市針對個人住房交易往往有稅收優(yōu)惠政策。以上海為例，個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，且是家庭唯一生活用房的，取得的所得免征個人所得稅。

據(jù)國家稅務總局上海市稅務官網(wǎng)2024年12月份最新的解釋，大致分為兩種情形。

（1）個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅。

（2）個人轉(zhuǎn)讓購入不滿5年或家庭非唯一生活用房，按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目計征個人所得稅，以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值、轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金和合理費用后的余額，為應納稅所得額，稅率為20%。納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可對其實行核定征稅，即轉(zhuǎn)讓收入的1%核定征稅。