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　　【MBAChina網(wǎng)訊】6月19日，“中國REITs論壇”在北京大學(xué)光華管理學(xué)院正式啟動。多位業(yè)界人士稱這是“中國REITs發(fā)展史上具有里程碑意義的一天”。北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長劉俏教授出席論壇，并在主題演講中解讀了以下話題：

• 中國為什么要從高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展？

• REITs對中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和金融體制改革有什么意義？

• 中國REITs論壇有哪些規(guī)劃？

REITs是一個呼喚已久的創(chuàng)新金融產(chǎn)品。在中國，過去一段時間，實業(yè)界、學(xué)術(shù)界，還有監(jiān)管界都做出了很多探索。今天我主要講兩個方面：

● 推動中國REITs市場建設(shè)的意義；

● 中國REITs論壇發(fā)展規(guī)劃。

01

中國傳統(tǒng)增長模式亟待改變

我們可以把REITs放在一個大背景下來理解。

今年是中國改革開放40年，回顧過去40年中國經(jīng)濟(jì)走過的歷史，我們可以看到：

● 中國按GDP衡量的經(jīng)濟(jì)總量增長了34倍；

● 在短短40年里，近7億人擺脫了貧困；

● 中國完成了2.5萬公里高速鐵路建設(shè)，占世界總量近70%；

……

這些數(shù)據(jù)從某些方面反映了中國經(jīng)濟(jì)的成績。但是，如果分析投資、出口和消費三架馬車對中國經(jīng)濟(jì)的拉動作用，其實投資起的作用是更為顯著的。大家可以看到我國年度*額與社會融資規(guī)模的不斷攀升，反映了我國經(jīng)濟(jì)以銀行信貸為支撐的投資拉動的增長模式。

人們普遍認(rèn)為，中國債務(wù)問題里，杠桿問題比較突出的領(lǐng)域是企業(yè)債務(wù)，非金融機(jī)構(gòu)的債務(wù)是中國GDP的1.6倍。假設(shè)還款利率是6%的話，就意味著我們每年用于償還利息的金額接近國民產(chǎn)出的10%，這對實體經(jīng)濟(jì)而言是很重的負(fù)擔(dān)。

為什么我們現(xiàn)在要思考從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型？我想最主要的原因還在于，傳統(tǒng)增長模式可能到了一個關(guān)鍵的節(jié)點，需要做出一些改變。

02

REITs市場呼之欲出

我們注意到，在投資拉動經(jīng)濟(jì)增長的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的投資，及其上下游產(chǎn)業(yè)的投資，構(gòu)成了中國經(jīng)濟(jì)增長的一個巨大推動力量。2017年，我國房地產(chǎn)投資累計值超過10.98萬億元，累計同比達(dá)8.1%，較上年同期5.8%提高了2.3個百分點。1999年至2017年，中國房地產(chǎn)投資增長近28倍；商品房銷售金額從0.3萬億增加到13.37萬億，增長約45倍。

與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)也與杠桿問題緊密相聯(lián)。麥肯錫四年前的一項研究顯示，近半數(shù)中國債務(wù)與房地產(chǎn)市場有關(guān)，我個人對這個數(shù)據(jù)持有一定的懷疑，但它折射出來了一些信息。

中國不動產(chǎn)市場已經(jīng)從增量時代進(jìn)入存量時代。在未來一段時間，如何盤活巨額的存量資產(chǎn)？REITs可能發(fā)揮什么樣的重要作用？

目前美國房地產(chǎn)存量資產(chǎn)價值約為31.8萬億美元，而中國已達(dá)到44 萬億美元，換算成人民幣大約是280億。如果其中10%能夠被證券化，進(jìn)入資產(chǎn)市場里投資、交易的話，就會增加28萬億的金融資產(chǎn)，相當(dāng)于目前股票市場市值的二分之一。這樣一個龐大的市場，目前是呼之欲出。

除了房地產(chǎn)，還有大量PPP項目以及其它基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，這樣一些資產(chǎn)作為底層資產(chǎn)，完全有可能納入到市場化的資源配置體系里，通過合理的定價、估值、發(fā)行、二級市場交易，將發(fā)揮出巨大的融資能力和資源配置能力。如果有一個比較活躍的二級交易市場，就會對資產(chǎn)進(jìn)行定價，為中國的房地產(chǎn)市場和基礎(chǔ)設(shè)施提供一個很重要的錨，未來我們資源配置會更加有效率。

從這個角度講，REITs很可能是未來若干年中國金融體制改革或者供給側(cè)改革最重要的抓手，或者之一。

03

REITs市場建設(shè)有助于

推動經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和金融體制改革

從2017年4月份開始，光華管理學(xué)院的老師們，與大量業(yè)界研究人士一起做REITs方面的案例分析、經(jīng)驗梳理。我們結(jié)合中國目前的法制框架，認(rèn)為短期可能推出中國版REITs，可能是“公募基金+ABS”的模式架構(gòu)。它也許會不斷演化，最終可能變成獨具中國特色、具有龐大底層資產(chǎn)的REITs市場。

從宏觀層面上講，REITs有幾方面意義：

● REITs有助于化解銀行不良資產(chǎn)，落實“去庫存、去杠桿”的宏觀政策要求。

● REITs的價值在于盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資源配置、提高不動產(chǎn)資產(chǎn)流動性，有助于防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險，并可以使得更廣泛的投資者享受到優(yōu)質(zhì)物業(yè)的價值提升和運營收益，體現(xiàn)公平性與普惠性。

● REITs有利于降低房地產(chǎn)市場杠桿，降低房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險，推動不動產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)升級和盈利模式的轉(zhuǎn)變。

具體來說，REITs能夠拓寬房企融資渠道、降低融資成本以及促進(jìn)房企市場化競爭，是房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要組成部分。REITs市場的開發(fā)有利于推動不動產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)升級和盈利模式的轉(zhuǎn)變，由“開發(fā)+出售”模式轉(zhuǎn)變?yōu)橐淮涡凿N售與持續(xù)性收入并重的模式。海外成熟經(jīng)驗已然表明，在存量地產(chǎn)時代，房地產(chǎn)的金融化將進(jìn)一步走向縱深，會出現(xiàn)更為成熟的金融體系來承載存量，REITs作為發(fā)達(dá)市場地產(chǎn)金融主力軍，也將會成為我國地產(chǎn)金融的主流工具。

REITs是推動建立購租并舉住房制度的重要工具。通過發(fā)行REITs，可以充分利用社會資金，促進(jìn)資本進(jìn)入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)。從融資角度講，REITs可能是最重要、最有意義的一個工具。

建設(shè)REITs市場，可以為PPP及基礎(chǔ)設(shè)施投資提供可行的金融戰(zhàn)略。PPP項目是中國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，甚至“一帶一路”建設(shè)過程中最重要的投融資手段。截至2018年05月，中國PPP項目金額已經(jīng)將近17萬億人民幣，其實落地只有近50%。PPP+REITs的一些方法，可以說為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)找到了可行戰(zhàn)略。

建設(shè)REITs市場，可以為雄安新區(qū)的發(fā)展提供金融新思路。雄安新區(qū)是千年大計，將走出一條新路徑，在經(jīng)濟(jì)、社會等方面做很多嘗試。從投融資角度來說，REITs——尤其是公募REITs——會提供一個非常好的思路。

我再強(qiáng)調(diào)一點，REITs作為一種高比例分紅、高收益風(fēng)險比的長期投資工具，可能對中國財富管理帶來巨大影響。中國個人財富規(guī)模在過去十年實現(xiàn)了約20%的年化增長，2017年已經(jīng)達(dá)到142萬億元，預(yù)計到2021年將超過220萬億元；然而，中國財富管理市場的資產(chǎn)端是嚴(yán)重匱乏的，缺乏比較好的風(fēng)險穩(wěn)定、收益可觀的投資產(chǎn)品。如果REITs能把中國一些高質(zhì)量的、風(fēng)險可控的、有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，包括房地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)或者其它不動產(chǎn)投入到資本市場，可以為人們的可支配財富提供很好的投資用途。

現(xiàn)在可以說，大力推進(jìn)中國公募REITs正當(dāng)其時。這與監(jiān)管層以及很多業(yè)界同仁的判斷是完全一致的。

04

中國REITs論壇發(fā)展規(guī)劃

厲以寧教授為中國REITs論壇親筆題詞，并同中國證券投資基金業(yè)協(xié)會會長洪磊、國務(wù)院發(fā)展研究中心資產(chǎn)證券化REITs課題組組長孟曉蘇、中聯(lián)基金合伙人周芊及光華管理學(xué)院院長劉俏教授共同為中國REITs論壇揭幕

那么，由厲以寧老師題字的“中國REITs論壇”，初衷是什么？未來的發(fā)展思路是什么？

中國REITs論壇是一個聚集中國REITs領(lǐng)域政策、學(xué)術(shù)研究和商業(yè)機(jī)構(gòu)中堅力量的高端平臺，旨在以最高水平的學(xué)術(shù)、政策與行業(yè)研究推動中國版REITs的市場建設(shè)和發(fā)展。

中國REITs論壇發(fā)展規(guī)劃包括：

● 擬邀請不動產(chǎn)金融領(lǐng)域的國內(nèi)外學(xué)術(shù)界，實業(yè)界和經(jīng)濟(jì)決策機(jī)構(gòu)的領(lǐng)軍人物和知名專家擔(dān)任論壇嘉賓，為中國不動產(chǎn)金融領(lǐng)域的發(fā)展提供研究思路和政策建議；

● 打造監(jiān)管機(jī)構(gòu)、學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)、行業(yè)機(jī)構(gòu)與知名企業(yè)共建的交流平臺，旨在促進(jìn)各方合作，推動不動產(chǎn)金融領(lǐng)域研究發(fā)展；

● 以最高水平的學(xué)術(shù)、政策與行業(yè)研究，為國家和社會解決不動產(chǎn)金融的重大問題提供研究支持，為金融改革提供學(xué)術(shù)基礎(chǔ)，為金融監(jiān)管部門提供政策分析，為市場建設(shè)和發(fā)展提供方案和技術(shù)，推動中國不動產(chǎn)金融行業(yè)的研究、交流、規(guī)范與不斷進(jìn)步；

● 圍繞中國REITs市場建設(shè)這一主題，集合國際、國內(nèi)研究力量、政策監(jiān)管和企業(yè)資源，推動相關(guān)領(lǐng)域的法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的制定，推廣行業(yè)的最佳實踐；

● 結(jié)合商業(yè)實踐和行業(yè)動態(tài)，發(fā)布相關(guān)指數(shù)、白皮書或研究報告，以年度論壇、閉門研討會、公開討論等形式組織各類交流活動，推動一批以REITs為主題的研究項目。

近期的一些工作，向大家匯報一下。

● 2017年6月起，我們發(fā)布了四份中國REITs系列白皮書，預(yù)計會形成十個專題報告。

● 北大光華中國REITs研究中心將聯(lián)合上海證券交易所、深圳證券交易所和戴德梁行對中國REITs長期關(guān)注研究，定期編制、發(fā)布并更新中國REITs指數(shù)。

● 中國版REITs專項研究、經(jīng)典案例及REITs專業(yè)人才培養(yǎng)體系的搭建。我們希望培養(yǎng)一些在中國REITs市場、REITs行業(yè)真正扮演領(lǐng)軍角色的企業(yè)領(lǐng)袖。

REITs市場是一個呼之欲出的市場，同時這個市場有無窮無盡的問題需要解決。如果我們啟動它，以一種積極正面的態(tài)度面對它，這里面的很多問題會迎刃而解，中國REITs的春天可能真的會到來，并將對中國經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶來更加深遠(yuǎn)的影響。

（本文整理自現(xiàn)場實錄）

劉俏

北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長，金融學(xué)教授、博士生導(dǎo)師。他于2013年獲得國家自然科學(xué)基金杰出青年獎，2014年入選教育部長江學(xué)者特聘教授，2017年擔(dān)任中國證監(jiān)會第十七屆發(fā)審委委員。

劉俏教授在公司金融，實證資產(chǎn)定價、市場微觀結(jié)構(gòu)和中國經(jīng)濟(jì)研究等方面擁有眾多著述,發(fā)表在《金融經(jīng)濟(jì)學(xué)期刊》，《金融和數(shù)量分析期刊》，《管理科學(xué)》，《會計研究期刊》，《經(jīng)濟(jì)學(xué)期刊》等頂級學(xué)術(shù)期刊。此外，他最近出版的英文書籍包括

劉俏于中國人民大學(xué)獲得經(jīng)濟(jì)應(yīng)用數(shù)學(xué)學(xué)士學(xué)位，于中國人民銀行金融研究所獲得國際金融碩士學(xué)位，并于加州大學(xué)洛杉磯分校(UCLA)獲得博士學(xué)位。