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8月8日中午，由2021級MBA同學組織的“行業(yè)分享會~1小時了解一個行業(yè)”如約開始。本期分享的四位2021級MBA同學都是在地產(chǎn)行業(yè)耕耘多年的精英人士，分別是段耀華、鄢鎮(zhèn)嘉、趙北岳和樊鑫；他們帶領(lǐng)大家回顧了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與變遷、剖析了地產(chǎn)經(jīng)營的邏輯、金融杠桿的作用以及房地產(chǎn)調(diào)控的未來走向。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與變遷

NO.1

本次地產(chǎn)行業(yè)分享會從人稱“段老師”的段耀華同學開始。段同學分享了四個話題，首先回顧了我國歷朝歷代的地產(chǎn)軼事——最早的土地交易從周朝開始，隨著朝代的變更，地產(chǎn)的價值也發(fā)生了巨大變化；人口的增長和財富的集中，帶來了房價的上升。第二，段同學從幾個關(guān)鍵的時間節(jié)點分享了我國的房地產(chǎn)發(fā)展史：1981年人均居住面積不足，房地產(chǎn)改革開始啟動；97年和08年的金融危機推動了房地產(chǎn)刺激政策的實施；14年房地產(chǎn)庫存過高，啟動了房地產(chǎn)清庫存政策；15年一線城市房價暴漲，由此出臺了房住不炒的長效機制。第三，房價上漲的背后邏輯。段同學從多個維度如房價與GDP、城市化率、M2的關(guān)系進行了量價分析。此外，房屋的銷售面積、新開工面積在近20年也發(fā)生了明顯變化。第四，通過典型項目的案例分析，大家更加理解了房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)因素和底層原因。

段耀華：房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與變遷

房地產(chǎn)經(jīng)營的邏輯

NO.2

緊接著，鄢鎮(zhèn)嘉同學為在場的同學們分享了地產(chǎn)項目經(jīng)營的邏輯。首先是財務視角的經(jīng)營邏輯。在房屋預售前提下，現(xiàn)金流會在拿地、開盤、交付幾個關(guān)鍵節(jié)點呈現(xiàn)出“先下后上再向下“的曲線；由于土地出讓金和房屋預售制的存在，項目的現(xiàn)金流在銷售前期會不斷支出、反映在現(xiàn)金流圖中就會表示為投入且一直下降，在開盤銷售且有回款后曲線有所上升，并在項目售罄后達到正向峰值，隨著后續(xù)項目不斷開發(fā)呈緩慢下降狀態(tài)直到項目竣備交付。第二是運營視角的經(jīng)營邏輯，可以用”儲建供銷、融回存結(jié)”八個字對相關(guān)業(yè)務進行拆分和定義。

鄢同學分別通過地產(chǎn)開發(fā)策略、盈利靜態(tài)公式、效益動態(tài)公式闡述了地產(chǎn)項目運營的邏輯。對比過去的地產(chǎn)模式，現(xiàn)今和未來的模式將更加符合高周轉(zhuǎn)的特征：早起跑、串改并、控周期。最后，鄢同學講述到地產(chǎn)項目也應當是人文視角下的經(jīng)營邏輯，未來的機會在于更多考慮人文關(guān)懷、考慮對產(chǎn)品進行升級改造、著眼于產(chǎn)品本身，重視生產(chǎn)、生活和生態(tài)之間的平衡關(guān)系。

鄢鎮(zhèn)嘉：地產(chǎn)經(jīng)營的邏輯

金融杠桿的作用NO.3

接下來，趙北岳同學分享了房地產(chǎn)行業(yè)的金融杠桿應用。在運營、土地、開發(fā)和回款階段，均有其對應的金融產(chǎn)品；開發(fā)商在使用金融杠桿提高自有資金使用效率的同時，也能夠逐步擴大自身業(yè)務的規(guī)模。此外，中國房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展也離不開國內(nèi)良好的市場環(huán)境和政府有效調(diào)控。

趙北岳：金融杠桿的作用

房地產(chǎn)調(diào)控的邏輯NO.4

最后，樊鑫同學分享了房地產(chǎn)調(diào)控的邏輯與作用。首先，房地產(chǎn)主要業(yè)務板塊可以統(tǒng)稱為六個航道：地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)、長租公寓、代建和酒店。其次，房地產(chǎn)從投融資到開發(fā)，再從營銷到物業(yè)，中間要經(jīng)歷十幾個不同的職能劃分。房地產(chǎn)調(diào)控不僅僅是對需求端，更多調(diào)控的是供給端。從各房企銷售操盤金額集中度和權(quán)益銷售金額集中度可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)集中度在逐漸提升，未來將進入兼并時代。房地產(chǎn)調(diào)控的目的是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)要素的調(diào)整和社會公平。

調(diào)控手段主要體現(xiàn)在“房住不炒“的穩(wěn)定預期和“三條紅線”、“兩條紅線”調(diào)控政策上。對于行業(yè)內(nèi)各企業(yè)發(fā)展的比較優(yōu)勢，則歸結(jié)于要素驅(qū)動、效率驅(qū)動和創(chuàng)新驅(qū)動。對于行業(yè)的未來，樊同學表示隨著競爭加劇，房企應當回歸產(chǎn)品品質(zhì)和管理提效。

樊鑫：房地產(chǎn)調(diào)控的邏輯

最后，本次房地產(chǎn)行業(yè)分享會在熱烈的掌聲中圓滿結(jié)束。在場的同學們都對“熟悉又陌生”的房地產(chǎn)行業(yè)有了更進一步的了解。

行業(yè)分享會，致力于為北大匯豐MBA同學們打開新行業(yè)的大門，知識體系在交流與思考中逐漸明辨和飛躍。今后行業(yè)分享會將組織更多精彩分享，為思想碰撞火花、以知識共享未來！

撰稿：2021MBA 趙璐

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