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我國在REITs領(lǐng)域已進(jìn)行了十余年的研究探索。2007-2013年為境內(nèi)REITs市場的探索時期，國務(wù)院以及中國證監(jiān)會、中國人民銀行等部門大力推動REITs試點，開始探討REITs管理辦法并儲備REITs試點項目。2014-2017年，REITs產(chǎn)品發(fā)行取得實質(zhì)性突破，中國證監(jiān)會于2014年批準(zhǔn)了第一只交易所類REITs產(chǎn)品——中信啟航，各部門也開始積極探討開展公募REITs的可行性。2018年以來，監(jiān)管部門對公募REITs的推進(jìn)速度明顯加快。2020年4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點正式啟動。2020年8月7日，中國證監(jiān)會正式發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，進(jìn)一步規(guī)范基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的設(shè)立、運作等相關(guān)活動。證券交易所、證券業(yè)協(xié)會、基金業(yè)協(xié)會也從公募REITs的上市審核、持續(xù)監(jiān)管、交易、網(wǎng)下投資者管理、盡職調(diào)查和運營等方面制定配套規(guī)則，完善公募REITs規(guī)則體系。

我國香港于2003年頒布第一版《不動產(chǎn)投資信托基金守則》。為推動REITs市場發(fā)展，香港證監(jiān)會在投資范圍、并購制度和投資限制等方面對REITs守則進(jìn)行了若干修訂，目前最新版REITs守則為2020年12月修訂的第六版。經(jīng)過近20年的發(fā)展，香港已形成相對成熟的REITs監(jiān)管體系，目前REITs市場規(guī)模排在亞洲經(jīng)濟(jì)體第三位，僅次于日本和新加坡。

粵港澳大灣區(qū)是我國境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點優(yōu)先支持的重點區(qū)域，在倉儲物流、交通設(shè)施、市政設(shè)施、信息網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文化設(shè)施和民生保障等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域積累了大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，資產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，投資回報率良好，具有較好的增長潛力。深圳和香港作為粵港澳大灣區(qū)的重要中心城市和區(qū)域發(fā)展的核心引擎，可以借助雙方在資本市場的優(yōu)勢共同推進(jìn)深港REITs的融合發(fā)展，為粵港澳大灣區(qū)在金融和不動產(chǎn)領(lǐng)域的互聯(lián)互通打下更堅實的基礎(chǔ)，充分發(fā)揮REITs盤活三地存量資產(chǎn)、帶動增量投資的作用。

在粵港澳大灣區(qū)金融合作和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)縱深推進(jìn)以及境內(nèi)公募REITs揚帆啟航的背景下，深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金管理（深圳）有限公司與北京大學(xué)匯豐商學(xué)院企業(yè)發(fā)展研究所共同打造“通過REITs市場建設(shè)促進(jìn)粵港澳大灣區(qū)融合發(fā)展系列報告”。作為本系列報告的第三篇，《深港REITs市場互融互通研究》從REITs市場建章立制和實踐經(jīng)驗的維度，研究境內(nèi)REITs與香港公募REITs的發(fā)展情況，探索深港REITs互融互通的可行性，并從深港資金互通、REITs投資人培育、宏觀利率政策、REITs管理人牌照、推動REITs納入指數(shù)和ESG投資等層面提出相關(guān)建議。