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當前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出復雜多變的態(tài)勢。一方面整體市場活躍度與過去的高峰期相比有所下降，另一方面各地也在不斷出臺政策措施以刺激市場需求，但房價過高和居民購房壓力大的問題仍然存在。與此同時，土地財政轉(zhuǎn)型和房地產(chǎn)市場調(diào)整分化也為行業(yè)帶來了新的挑戰(zhàn)和機遇。

為什么2024年房地產(chǎn)要穩(wěn)？大家為什么不愿去買房了？當前房地產(chǎn)政策是否有效？

在北京大學光華管理學院金融學系副教授張宇看來，今年穩(wěn)住信心非常重要，只有房地產(chǎn)市場穩(wěn)住了，購房者才會開始著手買房，房地產(chǎn)企業(yè)也才會健康向前發(fā)展。而在這一時期，也要關注購房者人群結構的變化，區(qū)分首次購房群體和多次購房群體。同時，要加快建立行業(yè)長效機制，通過保障房建設去解決首次購房人群的住房問題和建筑開發(fā)行業(yè)的持續(xù)經(jīng)營。而推進城市化水平，可能是解決當前房地產(chǎn)問題的關鍵。

為什么2024年房地產(chǎn)要“穩(wěn)”？

“2024年房地產(chǎn)發(fā)展的核心是要穩(wěn)。首先是房價要穩(wěn)，其次是信心要穩(wěn)。有很多城市其實已經(jīng)穩(wěn)住了，如北京、上海、成都、重慶等部分一線城市和強的新一線城市，房價沒有大幅下跌的同時，新房還在有序供應。在實體經(jīng)濟快速發(fā)展的城市，住房市場的價格還有著非常切實的支撐?！睆堄钫f。

在他看來，今年穩(wěn)住信心非常重要，只有房地產(chǎn)市場穩(wěn)住了，購房者才會開始著手買房。如果今年對房企的信心可以建立起來，那明年房企的發(fā)展狀態(tài)就更加樂觀?！耙苊庾宰C陷阱。如果大家認為房企會出問題，今年就不容易去買房或者給予資金支持，那么明年企業(yè)出問題的概率就會增加。如果大家認為房企不會出問題，今年的經(jīng)營狀況能夠穩(wěn)住，那么明年出問題的概率也就小了?！睆堄钫f。

如何增強購房人群的信心，是一個富有挑戰(zhàn)的核心議題。張宇表示，目前過分激進的房企已經(jīng)退出市場，在新的政策保障下，包括房企“白名單”、保交樓、對于預售資金的透明監(jiān)管等一系列政策舉措，房企的財務狀況保障住房的開發(fā)和交付沒有太大的問題。

此外，張宇建議要加快建立行業(yè)長效機制，用更加適應新常態(tài)的方法去解決大城市的住房問題，比如對保障房建設主體的資本金支持、對保障房建設的目標考核等配套和激勵，去解決首次購房人群的住房問題和建筑開發(fā)行業(yè)的持續(xù)經(jīng)營。在他看來，很難期望商品房迅速回到數(shù)年前的開發(fā)規(guī)模，需要用保障性住房去彌補行業(yè)的就業(yè)缺口和產(chǎn)出缺口。

從地方政府財政健康的角度來說，希望房價平穩(wěn)；從已購房群體的角度來說，希望房價上漲；而從未購房群體的角度來說，則希望房價降低，達到更負擔得起的水平。這樣的話，顯然存在政策的兩難。

“一個比較好的思路就是，更好地發(fā)揮保障性住房的作用，切分形成商品房和保障性住房雙主體的市場格局，加快解決困難群體和新市民住房問題，支撐行業(yè)的經(jīng)營和就業(yè)?！睆堄钫f。

張宇指出，這樣的方式還萌生了一個上升通道，也就是當首次購房群體以保障性住房作為一個落腳點定居在城市以后，他們的人生規(guī)劃和未來發(fā)展也落在了當?shù)?。隨著收入的增長和財富的積累，他們有可能去考慮住房條件的改善，又成為商品性住房市場的新參與者，這是一種對市場需求結構變化的靈巧應對。

從購房者角度來說，現(xiàn)有收入、收入預期和高昂房價不匹配，則是最大的問題。張宇表示，如果我們通過發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力，把人們對宏觀經(jīng)濟增長的信心和個人收入增長的信心重新建立起來，那么對行業(yè)發(fā)展的意義將重大而深遠。

為什么大家不愿去買房了？

談到房地產(chǎn)行業(yè)的風云變幻，人們的第一反應就聯(lián)想到各大房地產(chǎn)企業(yè)。然而，房地產(chǎn)企業(yè)信心的內(nèi)核來源于購房者，而購房者的人群結構，卻在近些年發(fā)生了悄無聲息的變化。

張宇解釋，房企作為房地產(chǎn)市場中的經(jīng)營主體，是市場信息的主要傳導渠道。當購房者的購房熱情高漲時，房企拿地的動力隨之變強；而當購房者的購房需求疲軟時，房企則不太愿意拿地。

“2015年之前，購房主力軍是首次購房的人群。到了2015年之后，尤其是2018年后，多次購房的人群的比重明顯增加?！睆堄钪赋?，這兩類人群的核心訴求有很大差異。

首次購房群體中的大多數(shù)人實際上是要解決生活需求，包括安居樂業(yè)、子女求學等。他們通常是價格敏感型的，房價對他們來說是一個重大影響因素。這個群體的房價可支付能力在2015年之后可能發(fā)生了下跌，因為在那個時間節(jié)點以后到近三年以前，全國主要城市的房價都發(fā)生了巨大上漲。

而多次購房人群是投資置業(yè)或改善性需求，他們對房價走勢相對敏感，因此市場的反饋對他們來說很重要。如果他們認為房價未來不一定會持續(xù)上漲，甚至還有下跌的可能，就不一定會購買。因為這類人群迫切性的居住需求已經(jīng)滿足，改善或者復購需求需要根據(jù)市場發(fā)展情況抉擇。

值得關注的是，當前房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)明顯分化，大城市與小城市之間，核心地段和偏遠郊區(qū)之間，優(yōu)質(zhì)房企和一般房企之間，境遇差異也進一步加劇。

張宇分析指出，早期城市快速發(fā)展，當時住房的投資價值高，投資住房的回報率遠遠高于股市。而且從基本面支撐來說，住房的基本面支撐是租房市場和它帶來的一系列福利，其價值也在增加，所以對于投資者來說，當時的房地產(chǎn)就是最好的資產(chǎn)之一。

“但是現(xiàn)在城市之間產(chǎn)生分化，吸引產(chǎn)業(yè)和人才的能力是當?shù)胤孔馍蠞q的背后支撐力。如果一個城市沒有更多的市民增加，市民的收入沒有切實的提高，房租漲幅就會停滯，那么住房的基本面支撐就不復存在。相對來說，這樣的資產(chǎn)就并不是一個優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。因此，如果現(xiàn)在問一位多次購房者會不會買房，不同城市的購房者會有不同的回答?！睆堄钫f。

在他看來，在相對較小的城市或者縣城，可能沒有太多人會選擇多次購買。如果一個城市的住房已經(jīng)過剩，城市發(fā)展又沒有太多空間，這里的房子就跟汽車一樣成為耐用品。但是，有一部分熱點城市的房產(chǎn)還有充分的想象空間，比如那些有創(chuàng)新活力的城市，會迎來持續(xù)的購房者。

與此同時，張宇認為推進城市化水平可能是解決當前房地產(chǎn)問題的關鍵。

“目前我國的城市化水平，9億城鎮(zhèn)常住人口對應的是65%左右的城鎮(zhèn)化率，還有5億人在農(nóng)村，并且有不少人的戶籍地和工作地是錯配的。如果按照學界共識，對于整個城鎮(zhèn)化率的預測為75%或者以上，那么至少還要解決1.4億人的城市住房問題，這1.4億人恰好就是低購買力人群。”張宇說。

張宇表示，這部分人群折算下來可能是5000萬套，如果算60平方米一套，就是30億平方米。如果我國要彌補住房新開工面積從2010--2020年、年均18億平方米下跌至近三年、年均13億平方米的差值，在這樣城市化水平的背景下就可以支撐和彌補。若干年后，再去考慮現(xiàn)有住房的更新問題，那么這個行業(yè)就可以比較平穩(wěn)地發(fā)展運行。

當前房地產(chǎn)政策是否有效？

近年來，為促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，各級政府都出臺了系列政策給予支持。比如針對購房者，降低首付比例、提高貸款額度、放開部分限購等；針對房地產(chǎn)企業(yè)，保障房企合理融資需求，落實房企“白名單”制度，為爛尾樓開辟專項貸，明確預售資金監(jiān)管主體責任等。

“當一家房企未來的經(jīng)營現(xiàn)金流呈現(xiàn)下降趨勢時，金融機構自然會重新評估對它的信貸授信限額，可能會壓縮融資支持規(guī)模，也可能會縮短支持期限。從現(xiàn)實角度審視，金融機構對房企融資支持的下降，并不一定是沒有保障房企的合理融資需求，而只是市場對商品房開發(fā)規(guī)模的判斷發(fā)生了一定變化?！睆堄钫f。

在他看來，保障房企的合理融資需求必然是一個正確的方向，同時也要考慮到金融主體理性評判風險的合理行為。在經(jīng)營規(guī)模下降的環(huán)境下，如何保障房企不出現(xiàn)流動性困難，可能是一個更重要的議題。

首先要強信心。不能被少數(shù)激進高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)一葉障目，絕大多數(shù)企業(yè)的項目能夠交付，實際資金沒有太大問題。由于少數(shù)企業(yè)的融資結構不合理，它們已經(jīng)退場，目前市場中剩余的是高質(zhì)量長期經(jīng)營的主體或者是融資成本比較低的企業(yè)。這些企業(yè)的負債主要是在建項目的應付賬款和合同負債，相對于總資產(chǎn)和總負債，這些企業(yè)的到期金融債務其實很少。

其次要解決經(jīng)營規(guī)模下降的環(huán)境下，自然出現(xiàn)的流動性問題。傳統(tǒng)的市場方法就是處置資產(chǎn)。所謂的流動性困難就是企業(yè)有資產(chǎn)，但是資金鏈發(fā)生了一些問題，要讓它的資產(chǎn)轉(zhuǎn)起來。一些企業(yè)已經(jīng)在處置自身的寫字樓及部分在開發(fā)的項目，且出現(xiàn)了北向資金置入內(nèi)地寫字樓的現(xiàn)象，這是積極的信號。

張宇表示，近期房企“白名單”制度對房地產(chǎn)企業(yè)來說也是一項利好。

“因為它實質(zhì)上是對銀行放貸行為中權責的理清。如果銀行給白名單上的房企放貸，一旦出現(xiàn)問題，銀行的責任會減輕，此前在責任會追究到個人，包括信貸員、分管領導等。另外一方面是，越是有風險的企業(yè)，銀行放貸時越會擔心利益輸送的可能性，那么白名單就給了信心，給名單的房企放貸合乎規(guī)則，這樣銀行內(nèi)部的委托代理問題也會減輕?！睆堄钫f。

對于近期降低首付比例、提高貸款額度、放開部分限購等措施，張宇認為，這些措施有一定短期效果，但是總體來說效果并不是特別明顯，還需要繼續(xù)觀察，可以根據(jù)實踐動態(tài)調(diào)整。并且，放開限購實際上針對的是多次購房主體，讓多次購房主體釋放需求，但是這一群體可供釋放的需求量級還需要進一步觀察。

而針對爛尾樓問題，張宇表示，目前已經(jīng)有了很多非常巧妙的政策支持措施，比如地方的保交樓主體可以向國開行申請專項貸，這個貸款被允許成為保交樓主體的資本金，這一政策從世界范圍來看都是非常亮眼的，要充分的認可保交貸的金融創(chuàng)新，同時更希望以更大體量的金融支持去解決市民的住房問題。

張宇，北京大學光華管理學院金融學系副教授。研究方向關于房地產(chǎn)、家庭金融、宏觀金融、供應鏈金融等，學術成果發(fā)表于Review of Financial Studies，Review of Economics and Statistics等知名學術期刊。