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2021年7月，隨著國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布“958號(hào)文”，保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍。經(jīng)過一年來(lái)監(jiān)管部門與行業(yè)各方的積極推進(jìn)，2022年8月31日，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT作為首批保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目正式上市，發(fā)行規(guī)?？傆?jì)37.97億元，是中國(guó)公募REITs覆蓋資產(chǎn)領(lǐng)域的進(jìn)一步擴(kuò)容。三單試點(diǎn)項(xiàng)目自被交易所正式受理以來(lái)，持續(xù)受到市場(chǎng)密切關(guān)注，發(fā)行環(huán)節(jié)網(wǎng)下和網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)倍數(shù)均突破百倍，體現(xiàn)出市場(chǎng)對(duì)保租房REITs資產(chǎn)品類的高度認(rèn)可。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新發(fā)展階段，結(jié)構(gòu)性問題的破題已成為實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)。如何實(shí)現(xiàn)共同富裕，如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)順利轉(zhuǎn)型，以及如何進(jìn)一步發(fā)揮好資本市場(chǎng)功能，是我國(guó)當(dāng)前面臨的三個(gè)結(jié)構(gòu)性問題。這些問題相互交織、相互影響，加劇了改革的難度。破題的關(guān)鍵，在于找到這些問題的交匯點(diǎn)。保障性租賃住房REITs的推出，不僅僅是中國(guó)公募REITs試點(diǎn)的線性延續(xù)，更是站在三個(gè)重大結(jié)構(gòu)性問題的交匯點(diǎn)，直接回應(yīng)推進(jìn)實(shí)現(xiàn)共同富裕、房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型、進(jìn)一步發(fā)揮好資本市場(chǎng)功能等問題的重大改革舉措。

保障性租賃住房REITs是直接回應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展三個(gè)結(jié)構(gòu)性問題的重大改革舉措

第一，保障性租賃REITs是擴(kuò)大內(nèi)需，實(shí)現(xiàn)共同富裕的政策選擇。

我國(guó)收入不平等主要體現(xiàn)在城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)上。2020年我國(guó)城鎮(zhèn)居民可支配收入是農(nóng)村居民的2.56倍，在西部地區(qū)則達(dá)到了2.66倍。大量農(nóng)村居民的可支配收入非常低，財(cái)產(chǎn)性收入占比更低。要實(shí)現(xiàn)共同富裕、實(shí)現(xiàn)包容性增長(zhǎng)，必須要縮小城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民的收入差距，這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展、可持續(xù)均衡發(fā)展所需要思考的最大的問題。城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)形成的一個(gè)重要原因是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化程度非常低，他們的有效工作時(shí)間、收入來(lái)源、發(fā)展機(jī)會(huì)跟城市居民不一樣，在享受公共服務(wù)方面也不對(duì)等。讓農(nóng)民工、城市靈活就業(yè)人員中的很大一部分真正轉(zhuǎn)變?yōu)樾率忻?，是解決中國(guó)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，縮小城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民可支配收入差距的關(guān)鍵，也是一個(gè)可行的政策路徑。

2035年實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化的中國(guó)，需要實(shí)現(xiàn)就業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的匹配。根據(jù)北大光華思想力課題組的估測(cè)，未來(lái)十五年，超過20%的就業(yè)人口，即1.5億人口，需要重新配置到第二產(chǎn)業(yè)或服務(wù)業(yè)。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷和人口流動(dòng)的情況下，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口城市化將帶來(lái)大量的住房需求，尤其是住房租賃的需求。

保障性租賃住房REITs可以推動(dòng)保障性租賃住房的規(guī)?；蛯I(yè)化，針對(duì)不同的新市民群體給予不同需求的供給，讓農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口能夠在城市住下來(lái)。當(dāng)城市有了大量人口的流入，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化水平、公共服務(wù)領(lǐng)域的投資效率都將會(huì)得到提升。從新市民角度看，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口能夠在城市住下來(lái)，他們的消費(fèi)能力、對(duì)自身的人力資本的投資也會(huì)有所提升，這是解決城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民的收入分配不平等、財(cái)富不平等、發(fā)展機(jī)會(huì)不平等問題的重要途徑。

第二，保障性租賃REITs有助于推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

自1998年房地產(chǎn)改革啟動(dòng)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)了20多年的高速發(fā)展階段。近年來(lái)，房地產(chǎn)從增量階段逐漸進(jìn)入存量和增量并重的新階段，以商品房開發(fā)為核心的“快周轉(zhuǎn)”業(yè)務(wù)模式已難以為繼，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正普遍面臨著較大的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型壓力?！俺钟行筒粍?dòng)產(chǎn)”是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的重要方向，而“保障性租賃住房”這一具體資產(chǎn)類型為全行業(yè)平穩(wěn)過渡提供了重要的現(xiàn)實(shí)抓手。一方面，保障性租賃住房在我國(guó)正處于快速發(fā)展階段，未來(lái)一段時(shí)期存在較大投資建設(shè)需求；另一方面，保障性租賃住房在產(chǎn)品形態(tài)、管理模式等方面與傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)存在一定的關(guān)聯(lián)性，為房地產(chǎn)企業(yè)提供了合理可行的轉(zhuǎn)型選擇。

保障性租賃住房REITs作為權(quán)益型的成熟資產(chǎn)持有平臺(tái)，可為保障性租賃住房企業(yè)提供有效的退出渠道，從而使企業(yè)在不累積負(fù)債的同時(shí)，形成項(xiàng)目開發(fā)和退出的閉環(huán)，形成可持續(xù)發(fā)展的“開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、盤活”的新模式，提升租賃住房行業(yè)權(quán)益融資比例，降低租賃住房行業(yè)杠桿率和金融風(fēng)險(xiǎn)。

保障性租賃住房REITs的發(fā)展和壯大，有助于改善中國(guó)目前以個(gè)人供給為主的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)向規(guī)?；?、機(jī)構(gòu)化和專業(yè)化發(fā)展，通過向租客提供需求適配的租賃住房，有利于解決目前住房租賃市場(chǎng)存在的供給結(jié)構(gòu)失衡問題；同時(shí)，通過提升租賃服務(wù)水平，穩(wěn)定租賃關(guān)系，規(guī)范租賃市場(chǎng)主體行為，保障租客權(quán)益，有利于解決租住品質(zhì)差、租期不穩(wěn)定等問題。

第三，保障性租賃REITs是進(jìn)一步發(fā)揮好資本市場(chǎng)功能，服務(wù)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的具體體現(xiàn)。

2020年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“高度重視保障性租賃住房建設(shè)”，“加快完善長(zhǎng)租房政策”，并確立為2021年經(jīng)濟(jì)工作八項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)之一。2021年政府工作報(bào)告中指出：“切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給”，“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”。十四五規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要明確提出，“加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，有效盤活存量住房資源，有力有序擴(kuò)大城市租賃住房供給”。

“十四五”期間，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增650萬(wàn)套（間）保障性租賃住房，預(yù)計(jì)可幫助1300萬(wàn)新市民、青年人等緩解住房困難。同時(shí)我們也看到，在原有的投融資模式下，保障性租賃住房行業(yè)在土地成本、資金來(lái)源、運(yùn)營(yíng)管理效率等方面仍面臨挑戰(zhàn)，而REITs作為與重資產(chǎn)行業(yè)天然匹配的創(chuàng)新產(chǎn)品，對(duì)于行業(yè)當(dāng)前相關(guān)問題的解決具有關(guān)鍵作用。

發(fā)展保障性租賃住房REITs，是助力住房租賃市場(chǎng)“以存量帶動(dòng)增量”?！笆奈濉逼陂g的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)艱巨，而資金籌措來(lái)源無(wú)疑是國(guó)家戰(zhàn)略目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的一項(xiàng)重要影響因素。通過發(fā)行保障性租賃住房REITs盤活成熟的存量資產(chǎn)，并將回收資金用于新的項(xiàng)目建設(shè)，有助于構(gòu)建保租房投資的良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)“以存量帶動(dòng)增量”。REITs作為資本市場(chǎng)公開發(fā)行的金融產(chǎn)品，投資門檻低，可最廣范圍、最大限度地利用社會(huì)資金，進(jìn)一步增強(qiáng)社會(huì)資本在保障性租賃住房領(lǐng)域的參與力度。

發(fā)展保障性租賃住房REITs，是優(yōu)化住房租賃企業(yè)現(xiàn)有融資方式的可行選擇。當(dāng)前來(lái)看，相比租賃住房企業(yè)直接IPO，資產(chǎn)IPO（REITs）可能是更為適合的工具。REITs的價(jià)值主張?jiān)谟诔掷m(xù)的穩(wěn)定的租金現(xiàn)金流，成長(zhǎng)性不是估值的關(guān)鍵。而股票市場(chǎng)（特別是A股市場(chǎng)）的估值邏輯重成長(zhǎng)性、輕現(xiàn)金流。因此，REITs的估值邏輯和租賃住房的商業(yè)邏輯更為匹配，可以形成良性的市場(chǎng)激勵(lì)。

三單保租房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目取得了良好的示范效應(yīng)

保障性租賃住房自納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍以來(lái)，持續(xù)受到市場(chǎng)高度關(guān)注。此次三單試點(diǎn)項(xiàng)目成功上市，不僅在發(fā)行階段受到市場(chǎng)投資人的高度認(rèn)可，更是在行業(yè)模式、制度建設(shè)、操作流程、估值定價(jià)等方面為保障性租賃住房行業(yè)以及保租房REITs的未來(lái)發(fā)展起到了良好的示范效應(yīng)。

第一，打通“募投管退”循環(huán)，“以存量帶動(dòng)增量”效果顯著。此次發(fā)行上市的三單保租房REITs基金，合計(jì)發(fā)行規(guī)模37.97億元，扣除原始權(quán)益人戰(zhàn)略配售、償還存量借款等金額后，累計(jì)凈回收資金超過22億元。同時(shí)，根據(jù)《招募說明書》等公開文件披露，三只保租房REITs的原始權(quán)益人擬將凈回收資金全部用于新的保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，共涉及至少8個(gè)項(xiàng)目，保守估算合計(jì)總投資規(guī)模超過300億元。

第二，完善制度建設(shè)，落實(shí)“房住不炒”行業(yè)發(fā)展定位。2022年5月27日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)辦公廳、國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs)有關(guān)工作的通知》（證監(jiān)辦發(fā)〔2022〕53號(hào)）》，明確要求“發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)當(dāng)為開展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得開展商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)”。在此基礎(chǔ)上，滬深交易所相繼發(fā)布了《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第4號(hào)——保障性租賃住房（試行）》，對(duì)原始權(quán)益人在資產(chǎn)、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、人員和機(jī)構(gòu)等方面與商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的有效隔離提出了進(jìn)一步具體措施。

首批保障性租賃住房REITs項(xiàng)目的發(fā)行主體（深圳市人才安居集團(tuán)、廈門安居集團(tuán)和北京保障房中心）均為區(qū)域內(nèi)從事保障性租賃住房業(yè)務(wù)的專門公司，在此次試點(diǎn)過程中嚴(yán)格貫徹“?？顚Ｓ?、專門負(fù)責(zé)”的理念，在法律地位、建設(shè)主體、資金運(yùn)用等方面實(shí)現(xiàn)專門管理，同時(shí)加強(qiáng)信息披露工作，有效規(guī)避了募集資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

第三，針對(duì)發(fā)行中的多樣性問題，提出合理的解決方案。我國(guó)現(xiàn)有的保障性租賃住房大部分是在原有各類租賃住房存量資產(chǎn)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過納保認(rèn)定程序轉(zhuǎn)化形成的。因此，我國(guó)的保障性租賃住房行業(yè)在土地權(quán)屬類型、產(chǎn)品市場(chǎng)定位、經(jīng)營(yíng)管理模式、定價(jià)調(diào)整機(jī)制等方面呈現(xiàn)較強(qiáng)的多樣性和差異性，客觀上這也提升了保障性租賃住房REITs產(chǎn)品的發(fā)行復(fù)雜性。

首批保障性租賃住房REITs在各方面進(jìn)行了有益的探索嘗試：在土地取得方式上，廈門安居項(xiàng)目在原有劃撥地基礎(chǔ)上，通過補(bǔ)繳土地出讓金將其轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎層玫?；在產(chǎn)品市場(chǎng)定位方面，既有針對(duì)基礎(chǔ)民生保障的公租房，也有主要服務(wù)于新畢業(yè)大學(xué)生、青年人等“新市民”的人才房；在地理區(qū)位方面，首批保租房項(xiàng)目也分布于北京、深圳、廈門等多個(gè)重點(diǎn)城市，各地在轉(zhuǎn)讓限制、定價(jià)調(diào)整機(jī)制等方面的差異也在此次試點(diǎn)過程中得到了充分的研究論證。

第四，發(fā)揮資本市場(chǎng)定價(jià)功能，初步構(gòu)建保障性租賃住房估值體系。保障性租賃住房在我國(guó)發(fā)展時(shí)間短，缺乏市場(chǎng)交易，租金定價(jià)及調(diào)整機(jī)制尚在摸索優(yōu)化過程中。因此，保障性租賃住房在發(fā)行REITs時(shí)的估值定價(jià)問題始終是一個(gè)核心關(guān)注點(diǎn)。折現(xiàn)率如何確定、未來(lái)租金的增長(zhǎng)水平如何預(yù)測(cè)、不同區(qū)域的資產(chǎn)在定價(jià)上呈現(xiàn)怎樣的關(guān)系、資本市場(chǎng)對(duì)于保租房REITs的風(fēng)險(xiǎn)收益偏好如何，這些關(guān)鍵問題在首批保租房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的推進(jìn)過程中形成了很多對(duì)市場(chǎng)非常具有參考借鑒意義的初步成果。

目前這三單保租房REITs中，折現(xiàn)率在不同區(qū)位的不同項(xiàng)目之間未形成明顯差異，總體上處于6.0%-6.5%的取值范圍，該折現(xiàn)率水平與現(xiàn)有可比城市級(jí)別的產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs產(chǎn)品較為相近。在租金增長(zhǎng)率預(yù)測(cè)方面，三單試點(diǎn)項(xiàng)目普遍采取了“以市場(chǎng)化租金調(diào)整幅度為參考，兼顧保租房社會(huì)民生屬性”的審慎預(yù)測(cè)方式，租金增長(zhǎng)率的模擬假設(shè)情況相對(duì)于市場(chǎng)化水平更加保守溫和。就資本市場(chǎng)角度而言，一方面前期14單已上市項(xiàng)目的價(jià)格表現(xiàn)為此次保租房REITs的定價(jià)提供了參考依據(jù)，我們也期待看到三單保租房REITs上市后，借助于資本市場(chǎng)的價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能，能夠?yàn)楸Ｕ闲宰赓U住房行業(yè)的投資建設(shè)提供更好的定價(jià)指引。

三單保租房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目取得了良好的示范效應(yīng)

保障性租賃住房自納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍以來(lái)，持續(xù)受到市場(chǎng)高度關(guān)注。此次三單試點(diǎn)項(xiàng)目成功上市，不僅在發(fā)行階段受到市場(chǎng)投資人的高度認(rèn)可，更是在行業(yè)模式、制度建設(shè)、操作流程、估值定價(jià)等方面為保障性租賃住房行業(yè)以及保租房REITs的未來(lái)發(fā)展起到了良好的示范效應(yīng)。

第一，打通“募投管退”循環(huán)，“以存量帶動(dòng)增量”效果顯著。此次發(fā)行上市的三單保租房REITs基金，合計(jì)發(fā)行規(guī)模37.97億元，扣除原始權(quán)益人戰(zhàn)略配售、償還存量借款等金額后，累計(jì)凈回收資金超過22億元。同時(shí)，根據(jù)《招募說明書》等公開文件披露，三只保租房REITs的原始權(quán)益人擬將凈回收資金全部用于新的保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，共涉及至少8個(gè)項(xiàng)目，保守估算合計(jì)總投資規(guī)模超過300億元。

第二，完善制度建設(shè)，落實(shí)“房住不炒”行業(yè)發(fā)展定位。2022年5月27日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)辦公廳、國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs)有關(guān)工作的通知》（證監(jiān)辦發(fā)〔2022〕53號(hào)）》，明確要求“發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)當(dāng)為開展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得開展商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)”。在此基礎(chǔ)上，滬深交易所相繼發(fā)布了《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第4號(hào)——保障性租賃住房（試行）》，對(duì)原始權(quán)益人在資產(chǎn)、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、人員和機(jī)構(gòu)等方面與商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的有效隔離提出了進(jìn)一步具體措施。

首批保障性租賃住房REITs項(xiàng)目的發(fā)行主體（深圳市人才安居集團(tuán)、廈門安居集團(tuán)和北京保障房中心）均為區(qū)域內(nèi)從事保障性租賃住房業(yè)務(wù)的專門公司，在此次試點(diǎn)過程中嚴(yán)格貫徹“?？顚Ｓ?、專門負(fù)責(zé)”的理念，在法律地位、建設(shè)主體、資金運(yùn)用等方面實(shí)現(xiàn)專門管理，同時(shí)加強(qiáng)信息披露工作，有效規(guī)避了募集資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

第三，針對(duì)發(fā)行中的多樣性問題，提出合理的解決方案。我國(guó)現(xiàn)有的保障性租賃住房大部分是在原有各類租賃住房存量資產(chǎn)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過納保認(rèn)定程序轉(zhuǎn)化形成的。因此，我國(guó)的保障性租賃住房行業(yè)在土地權(quán)屬類型、產(chǎn)品市場(chǎng)定位、經(jīng)營(yíng)管理模式、定價(jià)調(diào)整機(jī)制等方面呈現(xiàn)較強(qiáng)的多樣性和差異性，客觀上這也提升了保障性租賃住房REITs產(chǎn)品的發(fā)行復(fù)雜性。

首批保障性租賃住房REITs在各方面進(jìn)行了有益的探索嘗試：在土地取得方式上，廈門安居項(xiàng)目在原有劃撥地基礎(chǔ)上，通過補(bǔ)繳土地出讓金將其轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎層玫?；在產(chǎn)品市場(chǎng)定位方面，既有針對(duì)基礎(chǔ)民生保障的公租房，也有主要服務(wù)于新畢業(yè)大學(xué)生、青年人等“新市民”的人才房；在地理區(qū)位方面，首批保租房項(xiàng)目也分布于北京、深圳、廈門等多個(gè)重點(diǎn)城市，各地在轉(zhuǎn)讓限制、定價(jià)調(diào)整機(jī)制等方面的差異也在此次試點(diǎn)過程中得到了充分的研究論證。

第四，發(fā)揮資本市場(chǎng)定價(jià)功能，初步構(gòu)建保障性租賃住房估值體系。保障性租賃住房在我國(guó)發(fā)展時(shí)間短，缺乏市場(chǎng)交易，租金定價(jià)及調(diào)整機(jī)制尚在摸索優(yōu)化過程中。因此，保障性租賃住房在發(fā)行REITs時(shí)的估值定價(jià)問題始終是一個(gè)核心關(guān)注點(diǎn)。折現(xiàn)率如何確定、未來(lái)租金的增長(zhǎng)水平如何預(yù)測(cè)、不同區(qū)域的資產(chǎn)在定價(jià)上呈現(xiàn)怎樣的關(guān)系、資本市場(chǎng)對(duì)于保租房REITs的風(fēng)險(xiǎn)收益偏好如何，這些關(guān)鍵問題在首批保租房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的推進(jìn)過程中形成了很多對(duì)市場(chǎng)非常具有參考借鑒意義的初步成果。

目前這三單保租房REITs中，折現(xiàn)率在不同區(qū)位的不同項(xiàng)目之間未形成明顯差異，總體上處于6.0%-6.5%的取值范圍，該折現(xiàn)率水平與現(xiàn)有可比城市級(jí)別的產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs產(chǎn)品較為相近。在租金增長(zhǎng)率預(yù)測(cè)方面，三單試點(diǎn)項(xiàng)目普遍采取了“以市場(chǎng)化租金調(diào)整幅度為參考，兼顧保租房社會(huì)民生屬性”的審慎預(yù)測(cè)方式，租金增長(zhǎng)率的模擬假設(shè)情況相對(duì)于市場(chǎng)化水平更加保守溫和。就資本市場(chǎng)角度而言，一方面前期14單已上市項(xiàng)目的價(jià)格表現(xiàn)為此次保租房REITs的定價(jià)提供了參考依據(jù)，我們也期待看到三單保租房REITs上市后，借助于資本市場(chǎng)的價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能，能夠?yàn)楸Ｕ闲宰赓U住房行業(yè)的投資建設(shè)提供更好的定價(jià)指引。