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2020年春節(jié)前夕，一場突如其來的新冠病毒來襲，武漢市遭受重創(chuàng)，被迫封城，整個湖北省成為全國重災區(qū)。隨著疫情的持續(xù)發(fā)展，我國經(jīng)濟在一、二季度將受到較大影響。在黨中央堅強領(lǐng)導和科學決策下，堅定推進全民抗疫阻擊戰(zhàn)和經(jīng)濟發(fā)展兩條主線，盡量減少因疫情對國家經(jīng)濟發(fā)展的影響。

疫情下的傳統(tǒng)實體行業(yè)都在利用互聯(lián)網(wǎng)找出路，也加快了電子商務發(fā)展對傳統(tǒng)實體的替代，“線上辦公”、“線上教育”、“線上醫(yī)療”、“線上購物”等都得到了順勢高速發(fā)展的機會，隨著今年計劃5G的全覆蓋，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)平臺更是革命性的發(fā)展，衣食住行，除了“住”其他都已經(jīng)被互聯(lián)網(wǎng)化。

作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)---房地產(chǎn)業(yè)在當下怎樣進行自救呢？疫情下，房地產(chǎn)公司跟傳統(tǒng)實體一樣，受到了巨大的沖擊，市場動蕩不安，如何走出困境，是所有企業(yè)都會思考的問題。

回顧2003年非典，很多企業(yè)在經(jīng)濟下行中倒下，也有很多企業(yè)在亂世中異軍突起，這次疫情對房地產(chǎn)的殺傷力遠超2003年。地產(chǎn)人只有不斷找到市場缺口，摸清政策變化，優(yōu)化管理模式才能突出重圍。

1、行業(yè)面臨的壓力

在這樣的疫情下，行業(yè)和企業(yè)面臨洗牌，競爭壓力本來就大的房地產(chǎn)也面臨著洗牌，對于房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題主要表現(xiàn)以下幾點：

（1）資金杠桿壓力大，融資成本高，壓縮利潤空間。

（2）疫情導致遲遲不能復工，建設周期拉長，工期無法滿足，不確定性在增加。

（3）市場環(huán)境惡劣，整體經(jīng)濟環(huán)境不好，具體表現(xiàn)為業(yè)主購買力變?nèi)鹾陀^望情緒濃厚，看跌房地產(chǎn)售價。

若沒有較強的政策支撐，2020年商品房銷售總量下降是大概率事件，在復工和恢復線下銷售后，將普遍實行一定程度的打折促銷，房價存在回落壓力，行業(yè)規(guī)模的增長可能達到了頂點，今后可能都很難超越2019年的銷售總量。

高杠桿的土地儲備驅(qū)動模式將被顛覆，在去杠桿的大背景下，過量的土地儲備不再是企業(yè)提速的引擎，而成為企業(yè)脖子上的枷鎖。未來的行業(yè)競爭將依靠企業(yè)的精細化管理，高品質(zhì)產(chǎn)品和負債率的合理控制，來實現(xiàn)房企穩(wěn)定現(xiàn)金流和利潤增長。

2、“救市”政策預判

在新冠疫情持續(xù)不斷的陰霾下，社會和經(jīng)濟深受影響，而房地產(chǎn)作為人員密集型和資金密集型行業(yè)，也面臨著巨大考驗。對此，從中央到地方，接連出臺了一系列措施來緩解疫情對企業(yè)的影響，支持企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。其中前期涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的抗疫*，則主要體現(xiàn)在土地延期付款，開、竣工延期作為不可抗力的法律解釋等方面。

2月下旬，隨著推遲復工的期限結(jié)束，大部分省份陸續(xù)吹響復工復產(chǎn)號角，一系列減負、輸血政策也已陸續(xù)出臺，疫情防控和經(jīng)濟發(fā)展“兩手都要抓”。而房地產(chǎn)方面，央行重申堅持“房住不炒”，保持房地產(chǎn)金融政策持續(xù)穩(wěn)定。

各地政策主要體現(xiàn)在土地出金、公積金、社保、稅費及*緩交或部分減免等，以解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)短期資金困難，集中在“救企”，促進就業(yè)，而非“救市”。

參考其他城市，預計武漢市將會出臺的政策：

（1）調(diào)整土地價款繳付方式和時間。

（2）順延開、竣工履約時間，建設工程履約時間，交樓時間。

（3）推行業(yè)務“不見面”網(wǎng)上辦理模式。

（4）提供信貸支持，傾斜融資政策。

（5）部分區(qū)域放寬限購政策。

（6）降低購房門檻，降低首付，利息，提高公積金申請額度。

一系列的政策都是在刺激房地產(chǎn)行業(yè)的活躍性，扶持企業(yè)增加交易量。在疫情下，短期回落必然存在的同時，形成“黃金坑”的可能性比較大，數(shù)月或半年后，觸底反彈成交量會進一步放大。

對于房地產(chǎn)企業(yè)，熬過冬天才能看到春天，通過政策扶持，熬過冬天就可以看出企業(yè)的硬實力。當潮退了，就會知道誰在裸泳。

3、企業(yè)內(nèi)部管理優(yōu)化

優(yōu)化企業(yè)管理方法，需要有清晰的策略，高周轉(zhuǎn)無法實現(xiàn)的同時要及時調(diào)整策略。

1.穩(wěn)軍心

做好開工前各個項目現(xiàn)場和員工生活區(qū)域消毒和疫情防護工作，形成區(qū)域總經(jīng)理負責制，按集團公司制定的標準化管控模式進行復工復產(chǎn)管理，堵截漏洞，確保員工在復工后保持身體健康和心里健康。

重視個別員工可能會帶給其他員工的負面情緒，導致公司的正常運轉(zhuǎn)或者溝通障礙，所以穩(wěn)定軍心放在首要的位置，沒有穩(wěn)定的團隊，所有的執(zhí)行力和決策都是蒼白無力的。

在關(guān)心員工給予員工更好的心理輔導和工作環(huán)境的同時也可以體現(xiàn)出公司的人性化管理藝術(shù)。

2.調(diào)預算

預算要進一步打“提前量”，計劃投資額和工程款要提前制定，做好疫情期間的和復工后搶工期預算的調(diào)整，壓縮不必要和非關(guān)鍵點的預算開支，將需要支付的款項合理的分配。

3.控風險

控制可能的風險，在投資方面要做到謹慎，風險主要來源資金風險，避免投資一些風險過高的項目，或者高杠桿的項目，或者短期內(nèi)無法開工無法快速資金回籠的項目。

當然在疫情期間會進一步艱難的同時可以考慮發(fā)達城市中優(yōu)質(zhì)地塊的獲取，在樓市低谷期各大房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力大的時候土地市場可能會出現(xiàn)低價優(yōu)質(zhì)地塊，低價獲取對于風險控制有利，為疫情后下一波行情入市奠定基礎。

4.調(diào)節(jié)奏

根據(jù)疫情的情況調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，在大行情受到影響的情況下，調(diào)控各區(qū)域公司的開發(fā)節(jié)奏，打好組合拳，保障基本的供貨即可，無需將大量房源推出，穩(wěn)步推進建設，降低工程款支付壓力，確保工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)和進度要求。

5.融好資

充分研究疫情期間政府頒布的各類政策，特別是*融資進入窗口期，在這樣的時期，把握機會盡可能的融資，確保正常的企業(yè)運行的同時，儲備充足的資金控制風險尋求新的發(fā)展。

6.抓回款

完善的回款流程，制定清晰的責任制度，跟房地產(chǎn)部門和按揭銀行建立高效的溝通機制，對于首付款的收繳給予優(yōu)惠政策。

7.搶去化

疫情下，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈中影響最大的就是銷售環(huán)節(jié)，也是所有企業(yè)中最頭疼的一件事，在這樣的環(huán)境下，各大開發(fā)企業(yè)紛紛開放線上營銷中心，打折促銷，“老帶新”“全民營銷”。

營銷方式百花齊放。主要的創(chuàng)新方法：

利用互聯(lián)網(wǎng)拓展客群

疫情期間營銷將品牌物業(yè)管理作為重要賣點去推廣

好的物業(yè)管理能為房屋的價值和企業(yè)的形象有很好的支撐，品牌物業(yè)的加盟對售價有強有力的支撐，這次疫情中品牌物業(yè)公司和一般的物業(yè)公司在保護業(yè)主健康和生活保障方面是不一樣的。

線上營銷中心全面通過互聯(lián)網(wǎng)展示項目價值

加碼升級“老帶新”銷售計劃，將內(nèi)部員工和老業(yè)主作為營銷傳播途徑。

降低購房門檻，主力客戶輕松購房。

（1）補貼首付：首付低至一層，補貼首付款購房。

（2）分期付款：放寬購房條件。

（3）無理由退房：確保客戶買的安心。

（4）保價協(xié)議：給市場客戶信心，給予不降價信心。

總結(jié)：截止到現(xiàn)在，疫情影響仍在持續(xù)，對于許多房企來說特別是武漢房企考驗依然嚴峻。其中有低調(diào)發(fā)聲的房企，但是更多的房企是跟進營銷動作。

除此之外，中介端亦開始發(fā)力，這次或許并不是行業(yè)的終局之戰(zhàn)，但是此次線上之爭對于未來行業(yè)格局的影響是決定性的。

作為房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者，我們需要全面、及時的了解政策走勢、市場動態(tài)以及練好內(nèi)功，全力應對行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)，把握市場帶來的機遇，且量力而行才能保持企業(yè)行穩(wěn)致遠。

吳劍峰華中科技大學管理學院MBA社會導師

吳劍峰，出生于1973年11月30日，2000年至今擔任九坤房地產(chǎn)集團有限公司總裁?？偣こ處?，總經(jīng)濟師，華中科技大學管理學院2011級在職碩士研究生，MBA社會導師。具有20年房地產(chǎn)開發(fā)工作經(jīng)驗，累計主持完成開發(fā)建筑面積200萬平方米，擅長房地產(chǎn)全流程管理。