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來源：大山說房

2021年12月2日，北京市再次針對(duì)“禁止產(chǎn)業(yè)的目錄”進(jìn)行調(diào)整更新，公布了《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄（2021版）》的征求意見稿。

所謂“禁止產(chǎn)業(yè)的目錄”，就是要指出哪些產(chǎn)業(yè)不允許進(jìn)入北京，哪些產(chǎn)業(yè)不能進(jìn)入指定的地區(qū)，是北京“瘦身發(fā)展”的指南針。

這已經(jīng)是北京第三次調(diào)整“禁止產(chǎn)業(yè)的目錄”，前兩次分別是2015年和2018年，這一次的調(diào)整關(guān)鍵在于：增加“高精尖產(chǎn)業(yè)”比重。

意味著北京將重點(diǎn)發(fā)展“中高端制造業(yè)”。

北京“硅農(nóng)時(shí)代”全面到來。

與此同時(shí)，在這一次的《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄（2021版）》中，分別對(duì)“東西城核心區(qū)”和“城四區(qū)”的產(chǎn)業(yè)禁入作出規(guī)定。

哪些產(chǎn)業(yè)不能在東西城核心區(qū)，哪些產(chǎn)業(yè)不能進(jìn)入城四區(qū)，都做了非常詳細(xì)的規(guī)定和說明。

【01】

東西城核心區(qū)

禁止新建“住宅、酒店和寫字樓”

禁止1萬平米以上的商業(yè)

禁止央企總部和國(guó)企總部及子公司

在首都功能核心區(qū)，本次《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄（2021版）》明確提到：

第一，禁止新建建筑面積在1萬平方米以上的商業(yè)設(shè)施；

第二，禁止新建住宅類項(xiàng)目（棚改和危房改建除外），禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項(xiàng)目。

第三，禁止央企總部新遷入，嚴(yán)控遷入市屬國(guó)有企業(yè)總部，不允許市屬國(guó)有企業(yè)在首都功能核心區(qū)新設(shè)立子公司、分公司。

這就意味著在東西城核心區(qū)，將來要禁止“新建住宅、新建酒店、新建辦公樓，新建1萬平米以上商業(yè)”，而對(duì)于央企總部、市屬國(guó)企總部都要禁止遷入，同時(shí)也不允許在東西城“設(shè)立分公司”。

比如最近成立的央企“中國(guó)物流集團(tuán)”，也只能將總部落在豐臺(tái)麗澤商務(wù)區(qū)，而不能進(jìn)入東西城核心區(qū)。

總體來看，東西城首都功能核心區(qū)是“產(chǎn)業(yè)禁止”最廣泛的地區(qū)，不僅“限制房地產(chǎn)開發(fā)”，同時(shí)高校、醫(yī)院等都不得“新建或擴(kuò)建”。

這就相當(dāng)于二環(huán)以里地區(qū)，限制“新增居住空間”了。

【02】

海淀、朝陽、豐臺(tái)、石景山等城四區(qū)

四環(huán)里“限制新增商業(yè)”

五環(huán)里“限制新增寫字樓酒店”

五環(huán)里“禁止新設(shè)三級(jí)醫(yī)院”

對(duì)于城四區(qū)來說，主要是限制“新增商業(yè)”和“新增寫字樓酒店”。

《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄（2021版）》里面提出：

第一，東、西、北四環(huán)和南三環(huán)路以內(nèi)，禁止新建建筑面積在 1 萬平方米以上的商業(yè)設(shè)施。

第二，東、西、北五環(huán)路和南四環(huán)路以內(nèi), 禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項(xiàng)目。

第三，五環(huán)路以內(nèi)禁止新設(shè)三級(jí)醫(yī)院，不再批準(zhǔn)增加三級(jí)醫(yī)院的編制床位總量。

位于城四區(qū)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)在規(guī)劃建設(shè)新院區(qū)時(shí)，應(yīng)適當(dāng)壓縮城四區(qū)的編制床位數(shù)量。

這就相當(dāng)于四環(huán)里地區(qū)，超過1萬平米的商業(yè)不得新建，四環(huán)里“限制商業(yè)擴(kuò)張”，再想大型商超，就去四環(huán)外。

五環(huán)里不得“新建酒店寫字樓”，禁止“商務(wù)行為擴(kuò)張”，所以很多新建的寫字樓只能搬去五環(huán)外蓋，帶動(dòng)企業(yè)遷出五環(huán)里。

同時(shí)五環(huán)里禁止“新建三級(jí)醫(yī)院”，也導(dǎo)致很多醫(yī)院要想擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模，只能去五環(huán)外地區(qū)“另外選址”了。

通過本次《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄（2021版）》的相關(guān)規(guī)定，我們就基本可以看出，為什么北京城里大量的寫字樓、商業(yè)、醫(yī)院、高校要到外面去開“分?！?，開“分院”。

而大量的商業(yè)和寫字樓則集中放置，大量的新增企業(yè)需要安置，所以再設(shè)計(jì)出“北京城市副中心”、“北京自貿(mào)區(qū)”等五環(huán)外地區(qū)。

歸根結(jié)底，就是北京五環(huán)里地區(qū)，已經(jīng)基本全部屬于“限制地區(qū)”。

【03】

北京城市副中心+平原新城+五環(huán)外的城區(qū)

不限住+不限辦+不限商+不限醫(yī)

屬于“全部放開隨便造”地區(qū)

而只要出了五環(huán)，基本上“限制發(fā)展”立刻少了很多。

其中主要是北京城市副中心和五大平原新城，基本上除了污染類、電力類、高校類不讓新建外，其他的都可以新建。

重點(diǎn)當(dāng)然是要放開對(duì)“高端制造業(yè)”的限制，可以幫助北京盡快實(shí)現(xiàn)“高精尖”產(chǎn)業(yè)的落地。

而同時(shí)由于五環(huán)外地區(qū)，由于“不限住”“不限商”“不限辦”“不限醫(yī)”，未來將會(huì)成為北京新增人口的最大居住地。

住宅，商業(yè)，寫字樓，醫(yī)院，學(xué)校都會(huì)大規(guī)模在五環(huán)外地區(qū)新建擴(kuò)建，而成為北京新的人口承載地。

綜上所述，我們通過本次《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄（2021版）》的基本內(nèi)容，可以看出北京未來的基本格局變化。

五環(huán)里地區(qū)由于發(fā)展基本“飽和”，已經(jīng)屬于“限制擴(kuò)張地區(qū)”，不再新建擴(kuò)建各種商業(yè)、寫字樓及醫(yī)院等產(chǎn)業(yè)和配套資源。

所以未來北京的“大型商業(yè)中心”“大型商務(wù)中心”及“大型醫(yī)療中心”都會(huì)逐漸從五環(huán)里向五環(huán)外地區(qū)轉(zhuǎn)移過渡。

從而會(huì)在五環(huán)外地區(qū)塑造若干個(gè)“大型居住組團(tuán)”，從而推動(dòng)五環(huán)外地區(qū)的資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)升值。

當(dāng)然，這種變化顯然不是“一蹴而就”的，而是要經(jīng)過5-10年的發(fā)展，我們才能看得出這種真正的格局變遷。

也就是在“十四五”規(guī)劃結(jié)束后，北京極有可能將會(huì)呈現(xiàn)一種全新的發(fā)展格局，五環(huán)里“傳統(tǒng)而人文”，五環(huán)外“現(xiàn)代而國(guó)際”。

未來的北京將會(huì)是一個(gè)“以五環(huán)里為分界”，涇渭分明的“全球城市”：五環(huán)里是中國(guó)的北京，五環(huán)外則是世界的北京。

你是想居住在“中國(guó)的北京”，還是更加向往“世界的北京”，五環(huán)就是一個(gè)最好的分界。