蛋播视频一区,无码鲁丝一区二区,精品 久久 五月天,国产老熟女,五月草草在线观看,中文日韩欧美,情色一区二区三区,欧美日韩亚洲激情在线,亚洲制服在线香蕉

作者：趙建@來源：西澤研究院

可能從來沒有一個國家的房地產(chǎn)業(yè)，像現(xiàn)在的中國一樣處于一個人人喊打的處境。一個關(guān)系到國計(jì)民生的產(chǎn)業(yè)，為何大批企業(yè)變得像非法行業(yè)一樣走向了道德的審判臺：債務(wù)違約、公司破產(chǎn)、工程爛尾、工人裁員、老板跑路......

可能你會說“行業(yè)很單純，復(fù)雜的是人”。但哪個行業(yè)不是由人組成的呢？況且從就業(yè)密度和廣度來看，房地產(chǎn)業(yè)吸收的中低收入者最多（大量的進(jìn)城務(wù)工人員），覆蓋的區(qū)域最廣泛。不像那些高精尖技術(shù)概念企業(yè)，在大城市富麗堂皇的寫字樓里，與普通大眾就業(yè)關(guān)系不大，上市后也只是富了一部分人。而所謂新基建投資，在就業(yè)密度和提高居民收入方面，也并不具備房地產(chǎn)投資的“普惠性”。如果認(rèn)為房價(jià)過高是罪，那應(yīng)該鼓勵房企多造房子增加供給，鼓勵更多的優(yōu)質(zhì)民營房企進(jìn)入以增加競爭。如果大量的民企退出這個行業(yè)，之后完全由國企壟斷，房子的質(zhì)量和價(jià)格可想而知?？蓞⒖济禾俊撹F，甚至是豬肉行業(yè)供給側(cè)改革的后果，價(jià)格波動是一個什么情況。

一個產(chǎn)業(yè)的大時代已經(jīng)落幕，但這個產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)的影響卻仍然巨大。當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)幾乎所有的問題，或者決定中短期經(jīng)濟(jì)走向的主要矛盾，都可以最大化的線性近似為房地產(chǎn)問題。因?yàn)樵?/span>穩(wěn)增長、防風(fēng)險(xiǎn)、促改革的“三角難題”里，房地產(chǎn)處于重心位置：

1、穩(wěn)增長。與房地產(chǎn)直接和間接的行業(yè)多達(dá)60個，整個是一條產(chǎn)業(yè)鏈，積聚了幾千萬的就業(yè)。尤為重要的是，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈吸收的中低收入就業(yè)人員（比如進(jìn)城務(wù)工人員和體力勞動者）數(shù)量可能最多，這對當(dāng)下提出的共同富裕遠(yuǎn)景又尤為重要。因?yàn)橘Y本市場上市，或高科技貸款，可能只惠及部分高學(xué)歷、高技術(shù)人才，與普通大眾無關(guān)。房地產(chǎn)則不然，造房子產(chǎn)業(yè)鏈的“人間煙火”味十足。

2、防風(fēng)險(xiǎn)。這個不容置疑，作為國家資產(chǎn)負(fù)債表上最大的資產(chǎn)和負(fù)債，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)前最大的灰犀牛。只要房地產(chǎn)不出風(fēng)險(xiǎn)，中國的金融系統(tǒng)就不會出大的風(fēng)險(xiǎn)；只要房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)得到出清，中國的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)就會出清。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)對應(yīng)的是國家的資產(chǎn)負(fù)債表衰退風(fēng)險(xiǎn)，最為重要的，則是地方財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。要保持一定的就業(yè)，中國的GDP要保持一定的增速；同樣可以說，財(cái)政金融體系要不出風(fēng)險(xiǎn)，房價(jià)也要保持一定的增速，穩(wěn)中上漲，但決不能暴漲，最好維持在利率水平與廣義貨幣增長率之間。

3、促改革。房地產(chǎn)的暴利過去像森林的某個物種一樣在整個金融生態(tài)中蔓延，擠占其它產(chǎn)業(yè)的利潤和生存空間，導(dǎo)致制造業(yè)和高新技術(shù)等產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級的機(jī)會成本極其高昂，因?yàn)椴蛔龇康禺a(chǎn)而投入大量研發(fā)意味著喪失巨大的賺錢機(jī)會。因此可以說房地產(chǎn)提高了整個經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)升級的機(jī)會成本，形成了各行各業(yè)競相房地產(chǎn)化的不良態(tài)勢——最近幾年大量的實(shí)體企業(yè)都在明里暗里搞房地產(chǎn)，嚴(yán)重制約了改革轉(zhuǎn)型。

次貸危機(jī)以來，十八大以來，中國經(jīng)濟(jì)無非就是在這個“三角難題”里平衡前行。2009年次貸危機(jī)發(fā)生后，中國經(jīng)濟(jì)首先穩(wěn)增長，釋放巨大的貨幣和信貸資源（四萬億）投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。之后出現(xiàn)高通脹，繼而民營企業(yè)信用違約潮，疊加2012年歐債危機(jī)，中國進(jìn)入防風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)階段。同樣2012年十八大敲響了市場化改革的最強(qiáng)音，此后利率市場化改革進(jìn)入加速階段，貸款、存款利率先后放開，外匯811改革，股市注冊制加速等等。2015年開始了影響深遠(yuǎn)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，先是在高耗能行業(yè)，之后轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理業(yè)，最后是最近一年的壟斷平臺、教培行業(yè)、房地產(chǎn)......

因此決定最近十年中國經(jīng)濟(jì)波動的主要力量，與其說是周期變化，不如說是供給側(cè)改革的行業(yè)輪動。“輪”到哪個行業(yè)頭上，哪個行業(yè)將會面臨一次巨大的洗牌。

從十八大尤其是十九大后的政策邏輯來看，中國的三角難題，只要穩(wěn)增長壓力稍有緩釋，就會大力推動防風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)和供給側(cè)改革。而作為內(nèi)循環(huán)的核心邊際動力，房地產(chǎn)在穩(wěn)增長中起到壓艙石的作用（消費(fèi)是定盤星，但取決于非可控變量可支配收入）。然而隨著房價(jià)越來越高，依靠房地產(chǎn)來穩(wěn)增長所付出的防風(fēng)險(xiǎn)和促改革的成本也越來越高。這意味著，房地產(chǎn)投資正帶來更高的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級成本。

因?yàn)楦叻績r(jià)和房企高負(fù)債率，本身已經(jīng)成為防風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)的對象。依靠房地產(chǎn)投資來在穩(wěn)增長和防風(fēng)險(xiǎn)之間平衡的空間，已經(jīng)變得異常逼仄。然而幸運(yùn)的是，一場大疫情提高了外循環(huán)對中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的支撐，降低了穩(wěn)增長對房地產(chǎn)的依賴度。從現(xiàn)實(shí)來看，內(nèi)外循環(huán)的相互促進(jìn)格局中，外循環(huán)看出口，內(nèi)循環(huán)看房地產(chǎn)，是因?yàn)槌隹诒澈蟮耐赓Q(mào)企業(yè)絕大部分都是吸收普通大眾就業(yè)的中小企業(yè)，泛房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈吸收的就業(yè)也是中低收入者（建筑工、房產(chǎn)中介等）。所以這兩個動力帶來的GDP的就業(yè)密度也是最高的。當(dāng)外循環(huán)出口支撐住穩(wěn)增長和就業(yè)的壓力后，治理房地產(chǎn)的政策空間突然打開了。這是“三條紅線”強(qiáng)烈整頓房地產(chǎn)業(yè)的主要邏輯。

同所有的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革一樣，“三條紅線”的目的并非降低供給，而是提高供給質(zhì)量，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。然而“三條紅線”的問題在于，它將治理生態(tài)污染的手法應(yīng)用到了治理金融風(fēng)險(xiǎn)，忽略了預(yù)期、恐慌和風(fēng)險(xiǎn)的傳染。對于金融風(fēng)險(xiǎn)來說，微觀的就是宏觀的，也就是一個機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)會引發(fā)整個同信用等級機(jī)構(gòu)的信用塌陷。因此我們看到，在這次大整頓中，即使?jié)M足三條紅線的房企，也出現(xiàn)了流動性危機(jī)，不得不拋售庫存，停工停產(chǎn)、裁減員工、壓賬期等以回籠資金。

中國房地產(chǎn)的一個經(jīng)濟(jì)學(xué)謎題是，如果是為了治理高房價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，為何不增加供給，而是大力壓制供給？僅僅是為了倒逼房企釋放庫存，縮短工期以杜絕他們“囤積居奇”？然而這次大整頓已經(jīng)導(dǎo)致房地產(chǎn)幾乎不拿地、不開發(fā)，同時不計(jì)代價(jià)的拋售庫存，造成了嚴(yán)重的供給缺口。這個缺口，可能將在一年后形成巨大的“庫存危機(jī)”。如果那時需求得到恢復(fù)，為了穩(wěn)增長貨幣信貸開始放松（同時也是為了對沖美國taper帶來的貨幣供給不足），那么一二線城市的房價(jià)大漲可能又不可避免。

根據(jù)今年拿地開工情況，明年可能出現(xiàn)供給大缺口

中國的信用、貨幣和財(cái)政對房地產(chǎn)的高度依賴，也導(dǎo)致“三角難題”錯綜復(fù)雜、難以拆解。一方面，最近幾年金融機(jī)構(gòu)過度依靠房地產(chǎn)進(jìn)行信用和貨幣創(chuàng)造，擠出了實(shí)體行業(yè)的授信并削弱了銀行真正的風(fēng)險(xiǎn)管理能力。因?yàn)榉康禺a(chǎn)抵押貸款的信用甄別最為簡單和去專業(yè)化，但給代表未來生產(chǎn)力的高新技術(shù)中小企業(yè)授信，則需要非常高的專業(yè)門檻和知識迭代速度。這導(dǎo)致，大量的授信堆積在房地產(chǎn)行業(yè)（開發(fā)貸+按揭），當(dāng)前僅表內(nèi)貸款就超過了50萬億元，住房按揭更是到了36萬億元（截至今年二季度），貨幣和信用創(chuàng)造高度依賴房地產(chǎn)。另一方面，中國的國有土地出讓金2020年達(dá)到8.4萬億元，是十年前的十倍，占地方政府本級財(cái)政收入的比重達(dá)到驚人的84%！這里面當(dāng)然有疫情管控帶來的影響，但也說明了在地方財(cái)政發(fā)生斷層時，房地產(chǎn)業(yè)的“穩(wěn)財(cái)政”作用。

全國土地出讓收入情況

而近期社會對房產(chǎn)稅的高度關(guān)注，讓困在“三角難題”里的房地產(chǎn)更加舉步維艱。房產(chǎn)稅是中國財(cái)稅改革的重要一環(huán)，是國家財(cái)政治理現(xiàn)代化的重要一步。不加快推進(jìn)，改革就難有突破，社會期望得不到滿足，促改革的目標(biāo)就完不成。而若推進(jìn)過快，則很可能同時對穩(wěn)增長、防風(fēng)險(xiǎn)帶來巨大的壓力，尤其是從土地轉(zhuǎn)讓金向房產(chǎn)稅的過度時期，地方政府帶來的財(cái)政懸崖很難解決。因?yàn)橄鄬τ谕恋剞D(zhuǎn)讓金來說，房產(chǎn)稅的收入不到十分之一，可謂“遠(yuǎn)水解不了近渴”。

中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展到現(xiàn)在，越來越發(fā)達(dá)的同時問題也越來越復(fù)雜，對政府部門的治理能力要求也越來越高。房地產(chǎn)業(yè)又是其中最難的一個，穩(wěn)增長、防風(fēng)險(xiǎn)、促改革這個“三角難題”都與其有緊密的聯(lián)系。如何去房地產(chǎn)化，走向真正的高質(zhì)量發(fā)展之路，這是符合理論的邏輯構(gòu)想，但不能忽視現(xiàn)實(shí)的復(fù)雜性。經(jīng)濟(jì)問題都是要看初始條件的，而不是憑空設(shè)計(jì)。因此，積極穩(wěn)妥的總基調(diào)是對的，同時在技術(shù)操作方面，還要提高前瞻推演和動態(tài)糾偏的能力。而在治理機(jī)制的設(shè)計(jì)上，也可以考慮給地方和基層更多的自主決策空間。因?yàn)槊鎸σ粋€復(fù)雜系統(tǒng)，中心化、線性化（比如三條紅線）、一刀切的應(yīng)對手段具有較大的副作用。對于一個大國經(jīng)濟(jì)的治理來說，“中央中心化的提高制度（法治）供給+地方分布式的提高具體應(yīng)對水平”，可能是一個比較理想的治理機(jī)制。

（TheEnd）

百萬讀者都在讀

何佳：A 股為什么是另類投資產(chǎn)品？

邱曉華內(nèi)部演講：我們正迎來用資本市場代替房地產(chǎn)市場的時代

梁建章：如何從根本上解決過度補(bǔ)課的難題

黃奇帆最新講話：能把豬吹起來的，往往不是正常的風(fēng)

【悅享新年】FMBA奇妙書單（附鏈接）

2021，每個人都了不起

吳曉波：未來十年，我們所認(rèn)為的能力將蕩然無存

中國宏觀展望：2021

史上最嚴(yán)退市新規(guī)正式落地

人間真實(shí)！北京，全國最早醒來的城市…

秦朔：創(chuàng)新何太急

這場病毒放大器

人最大的本事，就是靠譜

財(cái)政到底有多緊？

負(fù)利率時代的泡沫、掠奪和危機(jī)！

全球貨幣再寬松：一次無法降落的飛行

美國人眼中的中國崛起 | 哈佛教授TED演講

中國最賺錢的公司，要開始去庫存了！

成年人的崩潰，都是靜悄悄：你能挺過多少坎，就能成多大事

為什么有的人年紀(jì)輕輕，思想深度卻遠(yuǎn)高于常人？

杠桿的輪回，眾生的焦慮

50句驚艷世人的電影臺詞：請?jiān)徫掖镣戳四闼杏洃?/a>