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【MBAChina網(wǎng)訊】8月24日，萬科董事會主席王石在“2014亞布力中國企業(yè)家論壇夏季高峰會”上表示，1997年亞洲金融風(fēng)暴，當(dāng)時中國最大的房地產(chǎn)公司倒下了，所以萬科成了中國第一。過了10年，萬科超過美國的全世界最大的住宅開發(fā)公司帕爾迪，成為世界第一，但今后，王石擔(dān)心，下一個倒下的房地產(chǎn)公司將是萬科。
 

　　
王石表示，我們10年前的規(guī)劃就是數(shù)量級增長，顯然企業(yè)在轉(zhuǎn)型，我們在轉(zhuǎn)型當(dāng)中，下一個十年怎么辦?我們是有困惑的。所以我們討論了八個月，到現(xiàn)在都沒有弄清楚。和十年前的規(guī)劃做討論，就是到底是什么，到現(xiàn)在也不清楚，到年底是不是有一個結(jié)果也不知道。

　　
下一個倒下的房地產(chǎn)公司會是萬科嗎?有香港媒體坦稱，房地產(chǎn)這次真的不同，中央地方幾張牌無效。

　　
房企洗牌加速

　　
據(jù)香港《南華早報》刊文稱，房地產(chǎn)幾乎是過去十多年中國大陸最能保值升值的投資品了。人的記憶是有粘性的，在一件事上嘗到了甜頭，往往就認(rèn)為自己會繼續(xù)在這件事上走運(yùn)。可是歷史重現(xiàn)的機(jī)率會有多大?

　　
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份，中國70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比下降的城市數(shù)量均比6月份均有所增加，達(dá)到64個和65個，幅度超過市場預(yù)期。

　　
曾經(jīng)喊跌多少年，結(jié)果漲起來飛快。這次和以前是真的不同嗎?

　　
這次是真的不同。

　　
報道稱，大陸的房地產(chǎn)市場似乎到了一個拐點(diǎn)。 《不動產(chǎn)登記暫行條例》呼之欲出，房產(chǎn)稅的征收也漸行漸近。

　　
反腐行動震懾了貪官窮奢極欲的對更多房產(chǎn)的追求，而“鬼城”的增多、小城市“棄房斷供”的人群涌現(xiàn)，似乎預(yù)示著這曾經(jīng)沸騰喧囂的市場終將黯淡寂寥下來。

　　
當(dāng)然，中央和地方政府為增溫樓市還有好幾張牌可打，比如說降低房貸利率，降低首付比例，放松落戶政策，對購房者給予地方財政補(bǔ)貼，等等。

　　
但報道稱，外部刺激終究難敵內(nèi)部需求的變化。

　　
從人口結(jié)構(gòu)的角度看，隨著60年代嬰兒潮出生的人口逐漸老去，買房需求正在減少，賣房養(yǎng)老的意向正在上升，房價漲幅必將縮小。

　　
報道稱，就像我們看到的那樣，這十幾年里出生的孩子，很多人呱呱落地就擁有繼承幾套房的可能性：父母的房，祖父母的房和外祖父母的房。等到他們長大了，面臨的問題也許就變成了賣哪套房、怎樣降低房屋持有成本、如何有效避稅了。

　　
雖然現(xiàn)在大陸開始逐漸放寬生二胎政策，但是等這撥人長大、成為消費(fèi)的主力軍，也至少將是三十年后的事情了。在此之前，大陸房地產(chǎn)將不再有遍地的財富故事。

　　
7月以來，內(nèi)地多地出臺了具體措施，以往嚴(yán)格限制的購房政策，剎時間大面積放開。

　　
可這劑強(qiáng)心針并未給持續(xù)寒冷的樓市帶來興奮，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果只是政策“松松口”作用不大，何時在融資、信貸政策上下功夫，才值得期待。

　　
然而，銀行方面紋絲不動，面對市場的期盼，短期內(nèi)實現(xiàn)*放松基本無望。

　　
不過，資本市場已經(jīng)開始躁動，Wind數(shù)據(jù)顯示，截至8月21日，可統(tǒng)計的135家上市房企中，7月份以來，已經(jīng)有103家漲幅突破了10%，中糧地產(chǎn)、中天城投等表現(xiàn)搶眼。

　　
據(jù)理財周報的報道，躁動之下，房企仍然面臨趨緊的資金鏈，庫存高企、市場冷淡，安全的資金鏈尤為重要，房企也在艱難地嘗試融資之路。

　　
8月上旬，市場傳聞，上海某大行下發(fā)房貸*文件，其中對首套房認(rèn)定條件的放寬，被引申理解成“上海在*城市中首個嘗試放松限貸”。這條傳聞也把全國放松限購?fù)葡蛄烁叱薄?/p>

　　
即便上海各大銀行幾乎一致否認(rèn)該條傳聞，仍然難以阻止資本市場上壓抑許久的異動。

　　
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至8月21日，可統(tǒng)計的135家上市房企中，7月份以來，已經(jīng)有103家漲幅突破了10%，而在第二季度中，漲幅突破10%的房企，僅有21家。

　　
7月以來，表現(xiàn)搶眼的房企有盈方微、中糧地產(chǎn)、中天城投、運(yùn)盛實業(yè)等，漲幅分別為77.46%、72.12%、50.86%、48.82%。

　　
同樣在8月11日-15日放松限購政策頻出的這一周，房地產(chǎn)指數(shù)上漲2.45%，同期滬深300上漲1.27%，房地產(chǎn)指數(shù)跑贏滬深300指數(shù)1.18個百分點(diǎn)。

　　
龍頭企業(yè)方面，萬科A7月份以來漲幅為12.81%，招商地產(chǎn)7月份以來上漲13.53%，保利地產(chǎn)7月份以來上漲了14.11%，金地集團(tuán)7月份以來僅上漲了5.01%。

　　
萬科方面，1-6月，其累計實現(xiàn)銷售面積821.2萬平方米，銷售金額1009.1億元，同比分別增長14.6%和20.6%，銷售金額首次半年突破千億，市場地位得到進(jìn)一步鞏固。

　　
招商地產(chǎn)2014年上半年凈利潤則同比下降30%至人民幣18億元，主要是結(jié)算較少、毛利率下滑及去年同期投資收益較多所致。

　　
保利地產(chǎn)方面，其7月份累計僅獲取項目2個，1-7月土地投資權(quán)益金額為163.4億，較去年同期下降13.73%;金地集團(tuán)方面，上半年營業(yè)收入錄得同比上升3.3%至90.8億元，實現(xiàn)凈利潤1.6億元，同比大幅下降49.9%，業(yè)績大幅下滑是因結(jié)算面積少及毛利率下滑雙重影響。

　　
顯然，房企仍然難以擺脫今年來的陰霾。

　　
根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，7月份，70個大中城市中，價格下降的城市有64個，持平的有4個，上漲的城市有2個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為0.2%，最低為下降2.5%。

　　
值得注意的是，目前價格環(huán)比下降仍沒有帶來銷售量的回升，雖然多數(shù)限購城市放松了政策，但對銷量的效果并不明顯。

　　
公開統(tǒng)計顯示，已有31個城市正式或傳言放松限購。有成交數(shù)據(jù)的城市中，13個城市限購放松后呈現(xiàn)先高后低的成交走勢，只有杭州和佛山兩個城市目前成交一路走高，其余城市放松限購后成交沒有明顯變化。

　　
庫存高企早已不是房企之間的秘密。今年前7個月，全國商品房銷售面積為56480萬平方米，同比下降7.6%，降幅比1至6月份擴(kuò)大了1.6%;7月末，商品房待售面積為55230萬平方米，比6月末增加了802萬平方米。

　　
銷售乏力，房企的投資更是冷淡。7月底，十家標(biāo)桿房企權(quán)益購地總金額為1322.27億元，僅相當(dāng)于去年全年購地金額的4成。8月上旬，20大房企僅中海有一宗價值6.87億土地入賬。

　　
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