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【MBAChina網(wǎng)訊】從零售商業(yè)到寫字樓，從物流地產(chǎn)到養(yǎng)老地產(chǎn)，和百度合作，與對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)成立萬科區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城市化發(fā)展研究中心。眼花繚亂的動(dòng)作背后，掩藏著“老大”的生存焦慮。“在北京這樣一座城市，單薄的經(jīng)營思想很危險(xiǎn)。”毛大慶說。
 

在一座圍合式布局的矮層辦公樓中央，是一片塑膠運(yùn)動(dòng)場。每天中午休息時(shí)間，都有乒乒乓乓的聲音傳來。這片運(yùn)動(dòng)場既可以打籃球也可以踢足球。辦公樓離朝陽公園很近，下了班換上裝備就可以去跑步。食堂在地下一層。萬科集團(tuán)高級副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶用“漂亮”二字來形容食堂。

費(fèi)口舌向記者們介紹萬科在北京的辦公樓，并不是炫耀福利，而是想說明一種新理念在寫字樓產(chǎn)品上的運(yùn)用。毛大慶透露說，北京萬科打算做一個(gè)讓工作在其中的人不想下班的寫字樓。可健身、可洗澡、可娛樂甚至是可以住宿的，可能還會有膠囊酒店。新理念將在順義天竺萬科中心首先嘗試。

除了天竺項(xiàng)目以外，萬科在北京還操盤了9個(gè)寫字樓，分歸于不同的產(chǎn)品線。萬科打算將做社區(qū)商業(yè)的理念，服務(wù)寫字樓人群。

從零售商業(yè)到寫字樓，從物流地產(chǎn)到養(yǎng)老地產(chǎn)，和百度合作，與對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)成立萬科區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城市化發(fā)展研究中心。眼花繚亂的動(dòng)作背后，掩藏著“老大”的生存焦慮。“在北京這樣一座城市，單薄的經(jīng)營思想很危險(xiǎn)。”毛大慶說。

多元化路徑

“如何定義和規(guī)劃北京萬科的未來?”21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者提問。

毛大慶加入萬科后首次在公開場合回答這個(gè)問題。他告訴記者，“大約兩年前，萬科集團(tuán)董事長王石對我說，北京萬科要立志成為一家優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司，而不是萬科集團(tuán)中優(yōu)秀的*公司。”王石的話對毛大慶觸動(dòng)很大，毛大慶稱對北京萬科的所有希望和規(guī)劃都在沿著這個(gè)思路走。

他進(jìn)一步解釋說，優(yōu)秀公司的出發(fā)點(diǎn)首先是經(jīng)營健康的公司。北京萬科努力在幾個(gè)維度上提升能力。首先是以現(xiàn)金流為核心的經(jīng)營思路。“原來的想法是，集團(tuán)在上，什么事不行就往集團(tuán)懷里躺。”毛大慶說。截至2014年6月28日，北京萬科(不含京外項(xiàng)目)今年上半年已完成117.3億元的銷售額。這個(gè)新記錄，不僅是萬科的，也是全行業(yè)的。“*公司不能再啃老，‘兒女’當(dāng)自強(qiáng)。”毛大慶說。

如果僅僅是賣住宅、快速周轉(zhuǎn)，無法適應(yīng)北京的土地市場。事實(shí)上，不僅僅是北京，*城市的純住宅用地供應(yīng)量都在急劇萎縮。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲得的資料顯示，2013年北京市成交土地中，僅有11%左右是純居住類地塊，45%左右是含住宅用地的綜合地塊。

毛大慶認(rèn)為，北京萬科必須學(xué)會經(jīng)營資產(chǎn)的能力，哪些產(chǎn)品需要“貨如輪轉(zhuǎn)”，哪些產(chǎn)品需要“金屋藏嬌”。房地產(chǎn)在北京還有很長的未來，但一定要立體經(jīng)營，多元化發(fā)展。

在社區(qū)商業(yè)板塊，萬科在努力追趕領(lǐng)匯模式。商業(yè)綜合體和寫字樓在學(xué)凱德的經(jīng)驗(yàn)，與資本市場結(jié)合以及整體退出。養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品將在明年推出。除了熟練的住宅開發(fā)以外，其它新板塊都規(guī)劃新的未來。

復(fù)雜的業(yè)務(wù)條線，紛繁的合作背后，北京萬科進(jìn)入新領(lǐng)域的操作邏輯實(shí)則簡單。結(jié)合萬科的現(xiàn)狀，模仿或?qū)W習(xí)最優(yōu)秀的公司。建立新的管理團(tuán)隊(duì)，內(nèi)部人轉(zhuǎn)型和外部招聘相結(jié)合。萬科也從萬達(dá)、綠地等公司挖角了一批專業(yè)人才。借助外腦，與清華大學(xué)建筑學(xué)院合作研究養(yǎng)老地產(chǎn)，與對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)合作成立萬科區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城市化發(fā)展研究中心。以及與百度、從事寫字樓認(rèn)證的BOMA公司(國際建筑業(yè)主與管理者協(xié)會)合作等。

建立產(chǎn)品線，標(biāo)準(zhǔn)化后再進(jìn)行復(fù)制。萬科的寫字樓產(chǎn)品有三條產(chǎn)品線。北京萬科副總經(jīng)理肖勁稱，一是萬科中心系，為最高端產(chǎn)品，主要為甲級或超甲級寫字樓，是多業(yè)態(tài)純商業(yè)綜合體，包括首開萬科中心和天竺萬科中心2個(gè)項(xiàng)目;二是金域國際系，定位于中型城市商業(yè)廣場和區(qū)域商務(wù)配套中心，一般緊鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)或傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，布局在融合住宅、商業(yè)、辦公的城市綜合體中，包括住總?cè)f科·金域國際中心、金第萬科·朗潤國際中心2個(gè)項(xiàng)目;三是萬科天地系，以服務(wù)小微企業(yè)、創(chuàng)業(yè)家微樂園為目的，講究SOHO辦公，戶型靈活實(shí)用，企業(yè)購置門檻低，包括萬科長陽天地、長陽半島V公館等項(xiàng)目。相似的是，在進(jìn)入零售商業(yè)時(shí)，萬科也劃分了產(chǎn)品線。

越大越危險(xiǎn)

今年1月21日，萬科B股轉(zhuǎn)H股媒體見面會上，萬科總裁郁亮稱，萬科甚至沒制定新一年的目標(biāo)，“房地產(chǎn)企業(yè)越大越危險(xiǎn)”。在他看來，小企業(yè)實(shí)現(xiàn)一個(gè)具體的經(jīng)營目標(biāo)很容易，但企業(yè)大了，不能只用銷售收入來衡量。

萬科財(cái)報(bào)顯示，在萬科前十名全資附屬公司中，2013年，北京萬科的營業(yè)收入排名是第7，凈利潤排名第2，總資產(chǎn)排名第1，凈利潤率排名第1。但另一面，萬科北京區(qū)域的銷售利潤率排名倒數(shù)第一，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率排名第三，權(quán)益乘數(shù)排名倒數(shù)第一，凈資產(chǎn)收益率排名倒數(shù)第一。

房地產(chǎn)發(fā)展的地區(qū)不平衡性，投射在全國化擴(kuò)張的公司中，確有一些區(qū)域公司的利潤，無論職業(yè)經(jīng)理人怎樣努力，一直保持在較低水平，但從公司大的戰(zhàn)略布局又無法舍棄。它也同時(shí)意味著，要達(dá)到優(yōu)秀的標(biāo)準(zhǔn)，北京萬科亦有需要提升的地方。

毛大慶相信，學(xué)習(xí)能力能彌補(bǔ)萬科進(jìn)入新領(lǐng)域欠缺經(jīng)驗(yàn)的短板。但一位曾在萬達(dá)等公司任職過、在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域從業(yè)超過15年的同行在與21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者交流時(shí)表示，無論是萬達(dá)還是萬科，從公司的DNA來看，他們都是售賣型的公司，和持有型公司的企業(yè)文化有本質(zhì)性的區(qū)別。售賣型公司做到60分就已不易，而持有型公司以做到100分為目標(biāo)。在增量市場上，60分就可以完成任務(wù)。而存量市場上，越優(yōu)秀的公司活得越好，風(fēng)險(xiǎn)越小。隨著城市化進(jìn)程進(jìn)入尾聲，存量市場遲早會到來。

北京萬科2014年總體業(yè)績將超過2000億，其中35%來自于非住宅。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，非住宅部分三分之一打算經(jīng)營，三分之二打算散售。經(jīng)營并不是等于長期持有，有些項(xiàng)目可能會學(xué)習(xí)凱德模式，持有一段時(shí)間后，在資本市場上尋找退出渠道。

北京萬科面臨的首要困難，是目前散售型寫字樓銷售狀況不佳，中小投資者一直在觀望。從布局來看，萬科的10個(gè)寫字樓項(xiàng)目全部位于非核心商務(wù)區(qū)和新興產(chǎn)業(yè)區(qū)。這些項(xiàng)目幾乎全部是綜合性地塊的一部分，萬科進(jìn)入寫字樓領(lǐng)域有被動(dòng)的成分。

一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，不看好偏遠(yuǎn)地區(qū)的散售型寫字樓，因其難以保證出租率和收益率。北京萬科需要研究產(chǎn)業(yè)布局，甚至是主動(dòng)引入一些企業(yè)。毛大慶稱，北京萬科也在努力學(xué)習(xí)華夏幸福能賣會租的模式。

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